高雄鳳山．前鎮．苓雅 第一線經紀人
用市場真話，陪你做出更好的房產決策。
我是周麗絹，人稱絹姐，也有人叫我高雄置產規劃師、AI房仲。長期深耕五甲商圈、瑞隆商圈、文山特區與文化中心，物件類型橫跨大樓、透天、土地、廠房與商辦。市場好壞、價格合不合理、風險在哪，我會直接講清楚，再陪你做決定。
周麗絹 · 高雄置產規劃師．AI房仲
經歷與理念
不是帶看員，是替你做四層評估的人
不把房子當成單純的商品，而是放進客戶的人生計畫、家庭資產與下一階段選擇裡面評估——買方要看清楚地段、預算、生活圈與未來轉手性；屋主要看懂市場、價格帶、競爭物件與銷售節奏。
不是單純帶看員，而是替買方做「地段、預算、生活圈、未來轉手性」四層評估的人。同一個總價，在五甲跟文山特區買得到的產品完全不同；同一種產品，離捷運站或重劃區道路完工時間差一年，未來轉手的價格帶就會差一截。多數買方最容易犯的錯，是被單一物件的裝潢或話術打動，卻沒有比較過同商圈的替代選項，也沒有算過三到五年後的區域變化。這部分的判斷，是我的工作。
對屋主，我不是收了委託就把物件丟上平台等買方上門，而是先看懂目前的市場價格帶跟競爭物件，再談定價策略、曝光排程與銷售節奏。開價開太高，物件會在市場上「泡舊」，買方看到一直沒賣掉的物件反而會更壓價；開價開太低，等於屋主自己讓利。專任委託搭配銷售企劃跟 AI 房仲行銷素材，目的是把「賣多久」跟「賣多少」變成可以追蹤、可以調整的過程。
商圈情報
精熟五甲、瑞隆、文山特區、文化中心
每個商圈的客群結構、學區、重劃進度、交通建設時程都不一樣，同樣坪數在不同商圈的合理成交價帶可以差到一截。沒有逐商圈盯盤、比對每月實價登錄，買方容易買貴，屋主容易開錯價格——這是長期第一線成交累積出來的判斷。
跨產品判斷
大樓、透天、土地、廠房、商辦都懂
多數房仲只做單一產品線，遇到客戶要換屋、要置產、要處理家族資產配置時，往往判斷不了跨產品的優劣。能同時比較「透天自地自建」與「買大樓」的資金效益，或「土地持有」與「廠房收租」的資產配置差異。
銷售企劃系統
專任委託＋AI房仲行銷
一般委託只是把物件曝光出去等買方上門，定價策略、曝光排程都沒有規劃，也沒有數據可以回頭檢討。專任委託搭配銷售企劃——定價依據、曝光節奏、AI輔助行銷素材——讓銷售過程有節點可以檢視、可以調整。
服務項目
買方、屋主、投資人，各自要解決的問題不一樣
服務內容依對象拆開規劃，不是同一套話術套用在所有人身上。
我的案子
目前委託銷售中，看屋前先掌握資訊
以下是我目前委託銷售中的精選案件，以鳳山、前鎮、苓雅為主；資料同步自我的樂屋網店鋪（2026/9/26 更新）。點卡片可開啟原始物件頁看完整照片與細節。含大寮、三民、左營、屏東、台南等地的土地、廠房與店面在內，目前共有 448 筆委託案件，查看完整清單 →
五甲商圈｜南成國小景觀三房＋平車
電梯大樓．3房2廳2衛．43.77坪．屋齡13.9年
1,588萬
鳳翔國中小學區｜社區型靜巷車墅
透天住宅．4房2廳3衛．53.74坪．屋齡20.3年
1,568萬
鳳山新城｜景觀高樓層大三房＋大平車
電梯大樓．3房2廳2衛．53.88坪．屋齡14.3年
1,298萬
鳳山車站文華國小旁｜一樓採光翻新三房
華廈．3房2廳2衛．32.68坪．屋齡34.5年
940萬
夢時代前鎮夜市旁｜住商合一正4樓透天
透天住宅．5房3廳4衛．54.45坪．屋齡33.3年
888萬
近文化中心五福四維學區｜1＋2樓店
透天住宅．1房2廳2衛．43.26坪．屋齡39年
1,880萬
一方淨3｜面公園．三多捷運．光榮碼頭輕軌兩房
電梯大樓．2房2廳2衛．32.83坪．屋齡6.9年
1,288萬
亞灣三多商圈｜近R8捷運站創業金店
電梯大樓．1房2廳2衛．44.96坪．屋齡37.7年
1,688萬
愛情河左岸｜港灣景觀三房＋平車
電梯大樓．3房2廳2衛．42.32坪．屋齡2.2年
1,880萬
看全部 448 筆委託案件
可依區域、類型（大樓／透天／店面／廠房／土地／農舍）、價格篩選，也能用關鍵字搜尋社區名或路名。
物件資訊如有異動，依原始頁面公告為準；照片與資料來源：周麗絹樂屋網店鋪（2026/9/26 更新）。
案例呈現格式
銷售節奏與判斷依據，不是憑運氣
以下三則以去識別化格式呈現服務中常見的案例類型，用於說明判斷邏輯；正式門牌、成交金額與客戶身分一律不對外公開，實際案例將依當事人同意情形陸續更新。
學區與坪數需求換屋
物件久未成交重新規劃
廠房收租與土地持有比較
試算與換算工具
出手前，先看數字
鳳山．前鎮．苓雅社區地圖
把我守的社區依屋齡標在地圖上，點圖示看該社區的實價登錄行情帶、學區與生活機能，每個社區都連到專屬銷售企劃書。
地籍面積換算
坪、平方公尺、甲、分即時互相換算，輸入任一欄位其他自動更新，看地籍謄本、比較物件坪數時直接用。
車位拆算
輸入總價、總坪數與車位價格，拆算出扣除車位後的建物真實單價，對照拆算前後的差異。
處分房產損益試算
依出售、贈與、繼承三種取得方式，自動套用房地合一稅2.0級距、自住優惠與重購退稅，試算稅前稅後獲利與報酬率。
房貸旅程試算
一般房貸、青安3.0、信貸三合一：財力計算、目標物件測試、年度攤還分析，自動健檢負債比與資金缺口。
官方試算資源
以下連結至政府公開資訊平台，點開後會在新分頁開啟。
實價登錄查詢
內政部不動產交易實價查詢服務網，查詢近期實際成交行情，出價前先比對。
lvr.land.moi.gov.tw ↗房貸與稅費試算
內政部不動產資訊平台，試算房貸負擔與相關稅費，掌握總持有成本。
pip.moi.gov.tw ↗稅務試算服務
財政部電子稅務入口網，房地合一稅、契稅等試算與申報資訊。
etax.nat.gov.tw ↗以上為政府公開試算工具，非本人開發，僅供參考；實際稅費與貸款條件請以主管機關公告及貸款銀行核定為準。
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