J時尚
銷售企劃書

為什麼這間房子需要一份企劃書

和築建設興建，正式全名「J時尚大廈」，屋齡約8年，全區零店面首購產品。

J時尚（正式全名「J時尚大廈」）位於高雄市鳳山區埤頂街33號，由和築建設興建，屋齡約8年，地上12樓，基地675坪，總戶數105戶，坪數23到49坪、格局2到4房，主力產品為3房，總價420到520萬元，全區零店面，是針對首購族群規劃的產品。門廳與車道均位於埤頂街，門廳挑高7米，1樓公設含交誼廳與閱讀室。

這個社區最需要屋主留意的一點：平台顯示近一年均價僅15.0萬/坪，但另一來源顯示近兩年均價25.3萬/坪、150筆成交均價也是25萬/坪，兩者落差達10萬/坪。這很可能是統計期間或計價方式不同造成的失真，這份企劃書會把兩邊數字都攤開，不會只講對屋主有利的一面。另外也有資料顯示屋齡13年，與屋齡8年的說法不一致，需正式提案前核對使用執照確認。

隨便刊登，跟有企劃書，差在哪裡

本案「近一年均價」與「近兩年均價」數字落差達10萬/坪，隨便刊登容易讓買方誤判、屋主也可能被低均價誤導而低估開價。

有一份企劃書，把行情落差誠實列出，聚焦最新實際成交，議價依據才禁得起檢驗。

J時尚｜基本資料

高雄市鳳山區埤頂街33號，和築建設興建。

格局規劃

23–49坪，2–4房，主力3房

店面

全區零店面，首購導向

公設比

待確認

地段特色

近捷運鳳山國中站、大寮站雙站

均價落差達10萬/坪，需以近期案例為準

近一年均價僅15.0萬/坪，但近兩年均價與150筆統計均價都在25萬/坪上下。

「近一年均價15.0萬/坪」明顯低於「近兩年均價25.3萬/坪」與「150筆統計均價25萬/坪」，這種近期數字反而偏低的情況並不常見，可能是近一年成交筆數過少、單一低價交易拉低平均，或是統計口徑差異待確認。開價務必以近3到6個月逐筆明細核實，不宜直接引用15.0萬/坪這個數字。

學區待確認

目前查無本案明確對應的國小、國中學區資料待確認，建議正式提案前以門牌「埤頂街33號」向鳳山區公所或教育局確認最新學區劃分。

鄰近工協市場傳統早市

鄰近工協市場傳統早市，滿足日常採買需求，其他商場、超市距離待確認，建議實地帶看時補充最新採買動線資訊。

鄰近鳳東兒童公園

鄰近鳳東兒童公園，適合有小孩的首購家庭，是本案訴求年輕首購族群時可搭配的生活機能亮點。

近捷運鳳山國中站、大寮站雙站，步行10分鐘內

近捷運橘線鳳山國中站及大寮站，步行10分鐘內均可到達，雙捷運站選擇是本案相較同區其他社區的明顯交通優勢。

全區零店面，首購導向規劃

全案105戶，地上12樓，全區零店面，門廳挑高7米，1樓公設含交誼廳與閱讀室。屋齡8年或13年的資料不一致待確認，具體管理費與逐年維護狀況同樣待確認，建議現場向管委會確認並核對使用執照。

這一戶，在社區裡站什麼位置

地上12樓，樓層與座向是主要定價變數。

社區主力格局一覽

主力產品

3房，23–49坪

主力總價（供對照）

約420–520萬元

本戶對應坪數與格局待確認，見屋主當天核對後填入。

成交資料總覽

近一年均價明顯低於近兩年與150筆統計均價，落差達10萬/坪待確認，建議直接查詢內政部實價登錄網站取得逐筆明細，確認近一年是否有極端值拉低平均。

以近兩年、150筆統計均價25萬/坪為主要參考

考量近一年均價15.0萬/坪與其他統計數字落差過大，較合理的定位應以近兩年均價25.3萬/坪與150筆統計均價25萬/坪為主要參考，並進一步查證近3到6個月逐筆明細確認實際市況。

鳳山區同屋齡首購產品比較

目前尚未查得鳳山區其他同定位首購產品的完整比較資料。

目前尚未有同商圈其他首購產品的完整比較資料待確認，待累積更多同定位個案資料時再補齊逐案對照。

誰會買這間房

• 首購族：看重全區零店面的單純住宅環境，加上420到520萬元的主力總價帶。
• 雙捷運通勤族：看重近鳳山國中站、大寮站雙站，步行10分鐘內的交通優勢。
• 年輕小家庭：看重鄰近鳳東兒童公園與工協市場的生活機能。

主打哪三個賣點

• 近捷運鳳山國中站、大寮站雙站，步行10分鐘內，雙捷運選擇同區少見。
• 全區零店面首購產品，門廳挑高7米，公設含交誼廳與閱讀室。
• 主力3房總價420到520萬元，適合首購與年輕小家庭的預算帶。

行銷時務必誠實說明近一年均價與其他統計數字的落差，並附上實際成交案例佐證，避免買方事後認為被誤導。

委託後，每個階段會做什麼

• 第一週：核對本戶樓層、座向、坪數格局，查證均價落差原因，訂出開價與底價。
• 第二到四週：分階段曝光，主打雙捷運與首購總價帶題材，追蹤瀏覽與來電數據。
• 每週：回報議價狀況、市場動態、需要調整的地方，主動告知不留屋主猜測。
• 成交前：比對近3到6個月相近坪數的成交案例重新校準底價，確保開價貼近實際市場水準。