01 / 20 — 封面
社區銷售企劃書
Hygge欣民權
銷售企劃書
高雄市苓雅區．民權一路12號｜甲六園建設・揚慶建設・和欣國際・60米林蔭大道
02 / 20 — 給屋主的一段話
為什麼這間房子需要一份企劃書
甲六園建設、揚慶建設、和欣國際三方合作興建，屋齡約2年，坐落民權路60米林蔭大道。
Hygge欣民權位於高雄市苓雅區民權一路12號（另一門牌16號），由甲六園建設、揚慶建設、和欣國際三方合作興建，屋齡約2年，地上28層、地下6層，RC+SRC結構，基地644坪，總戶數178戶（含店面），格局以3房為主，坪數39到75坪，公設比37%，配206個機械與平面車位，含私人電動車充電設備。
社區坐落民權路這條60米林蔭大道上，位處高雄傳統文教行政核心區，步行約450公尺可達高雄市議會，車程10分鐘可達三多商圈、大立百貨與新光三越百貨。實價登錄各平台記載成交筆數落差極大（70筆到152筆），近一年均價45.7到45.9萬/坪，開價46到52萬/坪。最新一筆成交（2025年11月）為46.0萬/坪，歷史成交區間拉大到21.0到50.6萬/坪。
03 / 20 — 為什麼需要專屬手冊
隨便刊登，跟有企劃書，差在哪裡
各平台統計成交筆數落差達82筆，歷史成交區間也拉得很大（21萬到50.6萬/坪），隨便刊登容易讓買方誤判，也可能讓屋主搞不清楚該用哪個數字談。
有一份企劃書，把各平台數字誠實並列、聚焦近期實際成交，議價依據才禁得起檢驗。
04 / 20 — 基本資料總覽
Hygge欣民權｜基本資料
高雄市苓雅區民權一路12號，甲六園建設／揚慶建設／和欣國際合作興建。
- 格局規劃
- 39–75坪，3房為主
- 棟數樓層
- 地上28層，地下6層，RC+SRC結構
- 車位
- 206個機械與平面車位，含電動車充電
- 地段特色
- 民權路60米林蔭大道，文教行政核心區
05 / 20 — 區域市場定位
屋齡約2年新成屋，均價45.7–45.9萬/坪
近一年均價45.7到45.9萬/坪，開價46到52萬/坪，各平台成交筆數落差達82筆。
各平台成交筆數落差高達82筆待確認，可能是統計期間或是否納入預售換約交易不同，開價前務必以近3到6個月相近坪數的實際成交案例為準。
06 / 20 — 四大地段價值｜學區
四維國小，國中學區待確認
國小學區為四維國小；國中學區資料出現苓雅國中與英明國中兩種說法待確認，建議正式提案前以門牌「民權一路12號」向教育局確認最新學區劃分。
07 / 20 — 四大地段價值｜商場市場
車程10分鐘達三多商圈、大立、新光三越
車程約10分鐘可達三多商圈、大立百貨與新光三越百貨，加上民權路周邊約25個公車站，生活採買與購物娛樂機能都有一定的可及性。
08 / 20 — 四大地段價值｜公園綠地
鄰近高雄文化中心、民權公園、二聖公園
鄰近高雄文化中心、民權公園與二聖公園，加上民權路本身就是60米林蔭大道，是苓雅區內綠意與文化氣息兼具的地段。
09 / 20 — 四大地段價值｜交通建設
近捷運黃線Y12、Y13規劃站，步行450公尺達市議會
步行約450公尺可達高雄市議會，鄰近規劃中的捷運黃線Y12、Y13站，完工後將與現有紅線形成十字路網，屬中長期建設題材，尚未通車，行銷時應如實說明時程。
10 / 20 — 社區現況與管理
新成屋，RC+SRC結構
全案178戶，地上28層、地下6層，RC+SRC結構，屋齡約2年，公設比37%，配206個車位含電動車充電設備。具體管理費、公設項目與逐年維護狀況待確認，建議現場向管委會確認。
11 / 20 — 棟別樓層座向
這一戶，在社區裡站什麼位置
地上28層的新成屋，樓層與座向是主要定價變數。
格局與坪數
待確認（社區主力：39–75坪，3房為主）
12 / 20 — 主力坪數格局
社區主力格局一覽
- 主力產品
- 39–75坪，3房為主
- 近一年均價（供對照）
- 約45.7–45.9萬/坪
本戶對應坪數與格局待確認，見屋主當天核對後填入。
13 / 20 — 近三年實價登錄總表
成交資料總覽
70–152筆各平台統計成交筆數（落差極大） ＊參考行情
歷史成交低點21.0萬/坪明顯偏離近期46萬上下的行情待確認，可能是早期預售時期或特殊交易，建議直接查詢內政部實價登錄網站取得逐筆明細，排除偏離值後聚焦近3到6個月案例。
14 / 20 — 價格走勢區間
近期成交穩定站在46萬/坪上下
最新一筆成交（2025年11月）為46.0萬/坪，與近一年均價45.7到45.9萬/坪相近，顯示近期行情相對穩定。歷史成交區間拉大到21萬到50.6萬/坪，低點可能反映早期預售或特殊交易，不宜作為目前定價參考。本戶合理開價帶仍應以近3到6個月相近坪數的實際成交案例為準。
15 / 20 — 競品比較
苓雅區新成屋同定位比較
目前尚未查得苓雅區其他同定位新成屋的完整比較資料。
| 社區 | 屋齡 | 均價 | 備註 |
|---|
| Hygge欣民權（本案） | 約2年 | 45.7–45.9萬/坪 | 苓雅區民權一路12號，178戶 |
目前尚未有同商圈其他新成屋的完整比較資料待確認，待累積更多同定位個案資料時再補齊逐案對照。
16 / 20 — 買方輪廓
誰會買這間房
- 文教行政核心置產族：看重民權路60米林蔭大道與傳統文教行政核心地段的長期保值性。
- 大坪數換屋族：看重39到75坪的3房產品，適合家庭人口較多的換屋需求。
- 捷運黃線題材置產族：看好規劃中的捷運黃線Y12、Y13站中長期建設題材。
17 / 20 — 本戶銷售定位與包裝策略
主打哪三個賣點
- 坐落民權路60米林蔭大道，步行450公尺達市議會，位處高雄傳統文教行政核心區。
- 屋齡僅約2年新成屋，RC+SRC結構，206個車位含電動車充電設備。
- 近期成交穩定站在46萬/坪上下，較歷史低點明顯墊高，行情動能可作為議價籌碼。
行銷時務必誠實說明捷運黃線僅為規劃階段，並附上近期實際成交案例佐證，避免買方事後認為被誤導。
18 / 20 — 完整銷售流程
委託後，每個階段會做什麼
- 第一週：核對本戶樓層、座向、坪數格局，排除歷史偏離值後說明正確行情走勢，訂出開價與底價。
- 第二到四週：分階段曝光，主打文教核心地段與捷運黃線題材，追蹤瀏覽與來電數據。
- 每週：回報議價狀況、市場動態、需要調整的地方，主動告知不留屋主猜測。
- 成交前：比對近3到6個月相近坪數的成交案例重新校準底價，確保開價貼近實際市場水準。
19 / 20 — 為什麼選擇我
用市場真話，陪你做出更好的決策
苓雅區是絹姐主力服務區域之一，新成屋的行情落差邏輯她比誰都清楚。
- 遇到各平台成交筆數落差極大、歷史區間拉得很寬的社區，堅持先排除偏離值再定價，不會照單全收平台統計數字。
- 物件類型跨足大樓、透天、土地、商辦，能給跨產品的資產規劃建議，不是只會推單一產品。
- 專任委託搭配銷售企劃，定價依據、曝光節奏、AI輔助行銷素材都有節點可以檢視。
20 / 20 — 行動呼籲
下一步
約時間到府，核對本戶樓層、座向、坪數格局條件，當場把這份企劃書補齊。
周麗絹（絹姐）｜高雄置產規劃師．AI房仲
永慶不動產瑞隆鳳甲加盟店｜營業員證號 102登字第251262號
經紀業：天璘不動產仲介有限公司｜經紀人：張秀琴（經紀人證號 105高市字第01184）
經紀業特許證號：10833357700
0917374323｜LINE ID：@896gftut
資料來源：591實價登錄、樂居、5168實價登錄比價王、樂屋網、高雄房地王（擷取日期 2026/09/15）。各平台統計成交筆數落差較大，正式提案前請自行核對最新謄本與實價登錄逐筆資料。