高雄市左營區新莊一路71號｜澄德建設，78戶，屋齡約7年，勝利國小、左營國中、大義國中學區
澄德建設興建，地上21層，78戶，基地約591坪，屋齡約7年，位於北高雄漢神巨蛋生活圈。
麗馥位於左營區新莊一路71號，鄰近漢神巨蛋交通樞紐，鄰近三鐵共構高鐵站。車位為坡道平面式，共92個（配比約1:1.18）。提醒：本案在左營區，不在絹姐主力三區，你先前已確認左營區「繼續做」（京城鉅誕、白玉岸）；建商澄德建設另有「馥寓」（均價約35.56萬/坪），是不同案，須區隔。
591累計93筆均價約33萬/坪；樂居近一年約33.84萬；永慶近半年約31.1萬；5168約36.4萬/坪；最新成交（112年8月）約34.4萬，成交單價區間約17.6到35.9萬/坪，成交總價約908到3,868萬 ＊參考行情。591另有一說成交均價39.4萬，各平台落差較大，議價前務必逐筆核對。
各平台均價從31.1萬到39.4萬都有，落差達8萬多，加上單價區間下限17.6萬明顯偏低（可能是特殊交易或早期成交），屋主如果沒先拆解清楚，開價很容易被誤導。
有一份企劃書，把各平台區間攤開，並與同左營區巨蛋生活圈的京城鉅誕、白玉岸並排，議價依據才禁得起檢驗。
左營區新莊一路，澄德建設，屋齡約7年。
591累計約33萬（93筆）、樂居約33.84萬、永慶約31.1萬、5168約36.4萬/坪。
價位低於同左營區巨蛋商圈的京城鉅誕（約39.6到41萬），高於白玉岸（約26到28.4萬，單層單戶稀有規格），屬巨蛋商圈中屋齡一般大樓水準 ＊參考行情。
591記載學區為勝利國小、左營國中、大義國中；與京城鉅誕記載的勝利國小、勝利國中部分重疊，實際歸屬以現場門牌查詢為準，待確認。
鄰近北高雄最精華漢神巨蛋交通樞紐，生活機能完整；具體超市、市場步行距離待確認。
待確認（本次未取得可靠的鄰近公園步行距離資料，待確認）。
報導記載鄰近三鐵共構高鐵站；實際步行距離與捷運巨蛋站的距離待確認。
公設項目、管理費、管委會運作與修繕基金待確認；建議現場核對電梯保養與公設維護狀況。
78戶社區，樓層與坪數是主要定價變數。
本戶對應坪數與格局待確認，見屋主當天核對後填入。
成交單價下限17.6萬明顯偏低，可能是特殊交易或早期成交，各平台均價落差達8萬多。提案時建議只採近半年成交、逐筆到內政部實價登錄核對，並確認查到的是「麗馥」而非同建商的「馥寓」。
最新成交（112年8月）約34.4萬/坪，與樂居近一年均價33.84萬接近；逐月序列本次未取得，走勢待確認 ＊參考行情。
同左營區巨蛋生活圈、同勝利國小周邊的京城鉅誕，以及同區的白玉岸。
| 社區 | 屋齡／狀態 | 均價 | 備註 |
|---|---|---|---|
| 麗馥（本案） | 約7年 | 約31.1–36.4萬/坪＊ | 78戶，新莊一路71號，澄德建設 |
| 京城鉅誕 | 約9年 | 約39.6–41萬/坪＊ | 同左營區巨蛋生活圈，同勝利國小周邊，新榮街125號，約156戶，京城建設，不同案 |
| 白玉岸 | 約12年 | 約26–28.4萬/坪＊ | 同左營區巨蛋生活圈，孟子路525號，24戶，光洲建設，單層單戶，不同案 |
| 馥寓 | 待確認 | 約35.56萬/坪 | 同建商澄德建設不同案，位置待確認，須區隔 |
| 悠然 | 約8年 | 約20–37.32萬/坪＊ | 同左營區、同勝利國小周邊，文智路122號，51戶，永信建設，不同建商 |
三案屋齡、規模與產品定位不同，價位從26萬到41萬都有，不宜互相套用；同建商澄德建設另有「馥寓」，案名相近須區隔。
各平台均價落差達8萬多，成交單價下限偏低須逐筆核對；與同建商「馥寓」須區隔；公設比、管理費、公園與捷運步行距離待確認。
均價各平台落差達8萬多的社區，開價前一定要先逐筆核對。
約時間到府，核對棟別、樓層、坪數與屋況，當場把這份企劃書補齊。