高雄市鳳山區中山東路、仁愛路｜國城建設，546戶（可售約362戶），鄰捷運鳳山國中站，高雄市府公辦都更案
國城建設興建，高雄市政府公有地都更權利變換案，6棟、地上15層、地下3層，總戶數546戶（實際可售約362戶），主力坪數約18到49坪，公設比約36%，預計2025年第四季完工（目前交屋狀態待確認）。
鳳山都更好位於鳳山區中山東路、仁愛路與仁愛路17巷，緊鄰捷運O14鳳山國中站，是你的主力服務區。2022年2月動土、2023年8月開賣，總銷約50億元，銀級綠建築並採通用設計，基地面積約2,300坪，管理費約70元/坪/月。提醒：建商國城建設與你已完成的國城定潮（前鎮區）、國城賦格（前鎮區）、國城沐夏（鳳山區五甲）同為國城建設，屬同集團不同案，產品定位與價位完全不同，提案務必標明「鳳山都更好」與中山東路、仁愛路正確位置。
一年成交均價約39.49萬/坪；累計均價約35.49萬/坪；歷史最高約41.03萬、最低約30.22萬/坪；累計331筆實價登錄；近期實登揭露單價達約37.8萬/坪，早期報導約33到37萬/坪 ＊參考行情。因屬預售案，實價登錄含預售屋登錄申報價，與成屋轉手價不同，須分開判讀。
本案屬預售轉成屋的公辦都更案，546戶規模大，登錄成交含預售申報價，累計均價（約35.49萬）與一年均價（約39.49萬）落差約4萬，加上同建商國城建設旗下還有前鎮區亞灣區超高總價豪宅（國城定潮）等完全不同定位的案場，屋主如果沒先拆解清楚，開價很容易被誤導。
有一份企劃書，把預售申報價與成屋轉手價拆開、把同建商各案差異講清楚，議價依據才禁得起檢驗。
鳳山區中山東路，國城建設，公辦都更案，546戶。
一年成交均價約39.49萬/坪，歷史最高約41.03萬、最低約30.22萬，累計331筆。
價位高於同鳳山國中站生活圈的鳳山新城鳳山之心甲區（約19.7到20萬，軍宅，約14年）與J時尚（約25萬，約8年），屬鳳山區新成屋、預售案價位帶 ＊參考行情。
待確認（鳳山區中山東路一帶，具體國小、國中學區待確認，建議現場門牌查詢）。
待確認（鄰捷運鳳山國中站周邊商圈，具體超市、市場步行距離待確認）。
待確認。
基地緊鄰高雄捷運橘線O14鳳山國中站，交通機能極佳；周邊亦為鳳山國中站周邊都市更新地區。
6棟15層、546戶大型社區，銀級綠建築與通用設計。管委會運作、公設項目與修繕基金待確認；交屋進度與公設完工狀態亦待現場確認。
546戶（可售約362戶）、6棟大型社區，棟別與樓層是主要定價變數。
本戶對應坪數與格局待確認，見屋主當天核對後填入。
累計331筆實價登錄，一年均價約39.49萬/坪，累計均價約35.49萬，歷史區間約30.22到41.03萬。預售階段登錄與成屋轉手價須分開判讀，成交總價區間與逐月序列本次未取得。提案時建議只採近半年轉手成交、逐筆到內政部實價登錄核對。
早期報導約33到37萬、累計均價約35.49萬、一年均價約39.49萬、近期實登揭露達約37.8萬，整體呈走高趨勢，惟預售申報價與轉手價混合計算，逐月序列本次未取得 ＊參考行情。
同鳳山國中站生活圈的鳳山之心甲區、J時尚，以及同國城建設的國城沐夏、國城定潮。
| 社區 | 屋齡／狀態 | 均價 | 備註 |
|---|---|---|---|
| 鳳山都更好（本案） | 預售轉成屋（預計2025年Q4） | 約39.49萬/坪＊ | 546戶，中山東路、仁愛路，國城建設，鄰捷運鳳山國中站 |
| 鳳山新城鳳山之心甲區 | 約14年 | 約19.7–20萬/坪 | 同鳳山國中站生活圈，工協街6號，374戶，軍宅，產品屬性不同 |
| J時尚 | 約8年 | 25–25.3萬/坪 | 同鳳山國中站生活圈，埤頂街33號，105戶，不同案 |
| 國城沐夏 | 約17年 | 約24.4–31萬/坪＊ | 同國城建設不同案，鳳山區五甲一路742號，163戶，不同生活圈 |
| 國城定潮 | 約3–5年 | 約48.0–65.1萬/坪＊ | 同國城建設不同案，前鎮區亞灣區超高總價豪宅，產品定位天差地遠 |
本案是鳳山區新成屋／預售轉成屋，價位高於同生活圈屋齡較長的軍宅與J時尚；與同建商國城建設的國城定潮（亞灣區超高總價豪宅）、國城沐夏（鳳山區五甲老案）產品定位完全不同，不宜互相套用行情，提案務必標明「鳳山都更好」與中山東路、仁愛路正確位置。
預售申報價與成屋轉手價須分開判讀；交屋狀態、學區、公園步行距離、成交總價區間、逐月序列待確認；與同建商國城定潮、國城沐夏產品定位完全不同須區隔；與同生活圈屋齡較長的軍宅鳳山新城價位層級不同。
預售申報價與轉手成交價混在一起算，開價前第一件事是把兩種價格拆開看。
約時間到府，核對棟別、樓層、坪數與屋況，當場把這份企劃書補齊。