鳳山新城鳳山之心甲區
銷售企劃書

為什麼這間房子需要一份企劃書

國防部（總政治作戰局）興建的軍宅社區，374戶，地上14層，屋齡約14年，位於鳳山國中生活圈。

鳳山新城鳳山之心甲區位於鳳山區工協街6號，屬國軍軍宅社區（永慶記載建設公司為國防部，營造為新亞建設開發，設計為三門聯合建築師事務所），總戶數374戶，地上14層，RC結構，公設比約39.48%，有抽籤車位與充電車位。社區內有相當比例原眷戶，社區內有商店、緊鄰工協市場，附近有全聯。提醒：本案在鳳山區，是絹姐的主力區；「鳳山新城」另有乙區（約21.3萬/坪、591累計1,331筆），與本案是不同社區。

近一年均價約19.66萬/坪（樂居，450筆）、591累計約20萬/坪（448筆）；5168記載房價由2010年代初期約22到27萬/坪起伏至現在約20萬，但軍宅產權與坪效與一般商品大樓不同 ＊參考行情。待售筆數說法不一（永慶記載4筆，另有頁面寫乙區31筆），待確認。屋齡約14年，完工年份待確認。

隨便刊登，跟有企劃書，差在哪裡

軍宅社區的公設比高達近四成（約39.48%），買方用坪數算單價時會覺得便宜，但實際使用坪數與一般大樓不同，比價須拆開。

有一份企劃書，把公設比、軍宅屬性與同生活圈的商品大樓對照，議價依據才禁得起檢驗。

鳳山新城鳳山之心甲區｜基本資料

鳳山區工協街，國防部軍宅社區，屋齡約14年。

建設

國防部（總政治作戰局），軍宅社區

結構

RC，住宅區

車位

抽籤車位、充電車位（型式與數量待確認）

管理費

待確認

鳳山國中站生活圈軍宅，近一年均價約20萬/坪

樂居近一年19.66萬（450筆）、591累計約20萬（448筆）。

單價低於同生活圈的J時尚（約25萬/坪）與華鳳特區的龍騰上河國（約23萬），主因屋齡、軍宅屬性與公設比較高；乙區約21.3萬/坪，兩區相近 ＊參考行情。

瑞興國小、中正國小，國中為鳳山國中

永慶與591記載國小學區為瑞興國小、中正國小，兩校皆在社區500公尺內、步行約5分鐘；國中為鳳山國中，距社區約1公里；實際歸屬以門牌查詢為準，待確認。

緊鄰工協市場，附近有全聯與眾多診所

591與PTT記載社區內有商店、緊鄰工協市場，附近有全聯，周邊診所多；車程約10到15分鐘可達國軍高雄總醫院。

周邊公園綠地待確認

本次查到的資料未載明鄰近公園與步行距離；J時尚資料曾提到鳳東兒童公園，但不能直接套用，待確認。

近捷運鳳山國中站與大東站

PTT與長信物業文章記載附近有捷運鳳山國中站與大東站，騎車、開車、步行皆可；實際步行時間以現場實測為準。

軍宅社區，管理現況待確認

社區內原眷戶比例高，管理方式、管理費、管委會運作與修繕基金待確認；軍宅的產權與轉讓條件請以謄本與國防部相關規定為準。

這一戶，在社區裡站什麼位置

374戶，樓層與棟別是主要定價變數。

社區主力格局一覽

格局

待確認（本次未取得可靠坪數）

公設比

約39.48%

近一年均價（對照）

約19.7–20萬/坪＊參考行情

本戶對應坪數與格局待確認，見屋主當天核對後填入。

成交資料總覽

成交筆數近四百五十筆，行情透明度高；本次未取得成交總價區間與單價區間，待確認。提案時建議聚焦近半年相近坪數成交，逐筆到內政部實價登錄核對。

由早期約22–27萬回落到約20萬，走勢待補資料

5168記載房價由2010年代初期約22到27萬/坪，至目前約20萬/坪；逐年序列本次未取得，走勢待確認 ＊參考行情。

鳳山國中站生活圈同區對照

同社區的乙區，以及鳳山區的J時尚、龍騰上河國，同生活圈的新案鳳山都更好（國城建設，公辦都更案）。

軍宅單價低於商品大樓，主因屋齡、公設比與產權屬性；鳳山都更好為國城建設公辦都更新案，價位層級完全不同，僅供價位帶參考。

誰會買這間房

• 預算有限的首購族：看重約20萬/坪的單價門檻。
• 學區家庭：看重瑞興國小、中正國小約500公尺，以及鳳山國中。
• 捷運通勤族：看重近鳳山國中站與大東站。

主打哪三個賣點

• 近捷運鳳山國中站與大東站，緊鄰工協市場。
• 瑞興國小、中正國小步行約5分鐘。
• 單價約20萬/坪，門檻低於同生活圈商品大樓。

公設比約39.48%、軍宅屬性與屋齡約14年，須主動說明；坪數、樓層與車位待核對。

委託後，每個階段會做什麼

• 第一週：核對本戶棟別、樓層、坪數與產權條件，盤點待售競爭戶，訂出開價與底價。
• 第二到四週：分階段曝光，追蹤瀏覽與來電數據，依反應微調價格與訴求。
• 每週：回報議價狀況、市場動態、需要調整的地方，主動告知不留屋主猜測。
• 成交前：比對近期相近坪數成交與待售競爭戶，重新校準底價，再進入議價。