01 / 20 — 封面
社區銷售企劃書
鳳山新城鳳山之心乙區
銷售企劃書
高雄市鳳山區工協街南側（勝利路一帶）｜國防部軍宅社區，20棟約1,072戶，步行可達捷運鳳山國中站
02 / 20 — 給屋主的一段話
為什麼這間房子需要一份企劃書
國防部（總政治作戰局）眷村改建的大型軍宅社區，20棟、約1,072戶，14層，2012年（民國101年）完工，屋齡約14年。
鳳山新城乙區位於鳳山區工協街南側、勝利路一帶（各來源門牌記載為工協街37號、勝利路11巷、勝利路15號，門牌待確認），屬93期重劃區內的軍宅社區，基地約15,200坪，共20棟、每棟地上14層、地下1層，主要格局為3房2廳2衛（46到54坪）與4房2廳2衛（約63坪），公設比約35%，管理費約每坪50元/月（以室內坪數計），地下平面車位採編號制，社區有中庭造景、約3座羽球場、兒童遊樂區、會議室、各棟交誼廳，全天候警衛。居民多為軍公教退休人員。提醒：本案在鳳山區，是絹姐的主力區；與同社區的甲區（約19.7到20萬/坪、374戶）是不同社區。
近一年均價約21.1到21.3萬/坪（591、5168），樂屋網記載23.5萬（1,297筆），累計約1,331到1,333筆成交、成交總價約446到1,510萬 ＊參考行情。5168記載待售67筆、價帶1,180到1,598萬，待售戶多，競爭激烈。
03 / 20 — 為什麼需要專屬手冊
隨便刊登，跟有企劃書，差在哪裡
1,072戶的超大社區，累計成交超過一千三百筆，同時待售多達六十七筆，屋主的房子會被放進同社區六十多戶裡比較，開價若沒依據，很容易被壓到最低價。
有一份企劃書，把棟別與樓層差異、同社區待售價帶與甲區、周邊社區攤開，議價依據才禁得起檢驗。
04 / 20 — 基本資料總覽
鳳山新城鳳山之心乙區｜基本資料
鳳山區工協街南側，國防部軍宅社區，2012年完工。
- 格局
- 3房2廳2衛46–54坪、4房2廳2衛約63坪（2房亦有，坪數待確認）
- 公設
- 中庭造景、羽球場約3座、兒童遊樂區、會議室、各棟交誼廳
- 管理費
- 約每坪50元/月（以室內坪數計）
- 車位
- 地下平面車位（編號制），機車位另設
05 / 20 — 區域市場定位
軍宅大型社區，近一年均價約21到23.5萬/坪
591與5168近一年約21.1到21.3萬、樂屋網23.5萬/坪。
約21.1–23.5 萬/坪近一年均價（各平台）＊參考行情
1,180–1,598 萬待售67筆價帶（5168）
單價略高於甲區（約19.7到20萬/坪），主因公設比較低（35%對39.48%）與坪數配置；低於J時尚（約25萬）、與龍騰上河國（約23萬）相近 ＊參考行情。1,072戶規模使成交資料很豐富，也代表競爭戶極多。
06 / 20 — 四大地段價值－學區
鳳山國中、中正國小、鳳山國小
5168記載鄰近鳳山國中、中正國小與鳳山國小；591記載鄰近鳳山國中；實際學區歸屬以門牌查詢為準，待確認。
07 / 20 — 四大地段價值－商場市場
工協市場、全聯、博愛路與中山東路商圈
5168記載周邊有工協市場、全聯福利中心、博愛路與中山東路商圈；各項步行距離待確認。
08 / 20 — 四大地段價值－公園綠地
社區內中庭綠化與羽球場
社區規劃了大量綠化空間與中庭，設有羽球場與兒童遊樂區；社區外部公園距離本次未取得資料，待確認。
09 / 20 — 四大地段價值－交通建設
步行可達捷運橘線鳳山國中站，近國道1號與台88線
5168記載步行可達捷運橘線鳳山國中站，並靠近國道1號與台88線快速道路；實際步行時間以現場實測為準（棟別位置不同，距離有差）。
10 / 20 — 社區現況與管理
警衛全天候，管理現況需逐棟確認
社區20棟、每棟有交誼廳，管理費約每坪50元/月。管委會運作、修繕基金與各棟維護狀況待確認；軍宅的產權與轉讓條件請以謄本與國防部相關規定為準。
11 / 20 — 棟別樓層座向
這一戶，在社區裡站什麼位置
20棟1,072戶，棟別、樓層與距捷運遠近是主要定價變數。
棟別／門牌
待確認（共20棟，距捷運與中庭遠近差異大）
格局與坪數
待確認（3房46–54坪、4房約63坪）
12 / 20 — 主力坪數格局
社區主力格局一覽
- 3房
- 2廳2衛，46–54坪
- 4房
- 2廳2衛，約63坪
- 近一年均價（對照）
- 約21.1–21.3萬/坪＊參考行情
本戶對應坪數與格局待確認，見屋主當天核對後填入。
13 / 20 — 近三年實價登錄總表
成交資料總覽
成交筆數各平台略有差異。1,072戶規模下，同棟、同樓層、同坪數的近期成交最有參考性，建議逐筆到內政部實價登錄核對，並排除極端值。
14 / 20 — 價格走勢區間
均價約21到23.5萬/坪，走勢待補資料
各平台近一年均價約21.1到23.5萬/坪，落差來自統計期間與樣本；逐年序列本次未取得，走勢待確認 ＊參考行情。
15 / 20 — 競品比較
鳳山新城甲、乙區與同生活圈對照
同社區的甲區，以及鳳山區的J時尚、龍騰上河國。
| 社區 | 屋齡／狀態 | 均價 | 備註 |
|---|
| 鳳山新城乙區（本案） | 約14年 | 約21.1–23.5萬/坪 | 20棟約1,072戶，工協街南側，軍宅 |
| 鳳山新城甲區 | 約14年 | 約19.7–20萬/坪 | 同社區工協街北側，374戶，工協街6號，不同社區 |
| J時尚 | 約8年 | 25–25.3萬/坪 | 鳳山區埤頂街33號，105戶，同鳳山國中站生活圈 |
| 龍騰上河國 | 約14年 | 約23萬/坪 | 鳳山區北昌三街，華鳳特區，292戶 |
甲、乙區以工協街為界，單價相近但戶數規模差三倍，乙區待售戶多、競爭更激烈；提案務必標明「乙區」與所在棟別。
16 / 20 — 買方輪廓
誰會買這間房
- 預算有限的首購族：看重約21萬/坪、3房46到54坪的大空間。
- 學區與捷運家庭：看重鳳山國中、中正國小，以及步行可達捷運鳳山國中站（因棟而異）。
- 軍公教家庭與換屋族：看重社區綠化、中庭、羽球場等大型社區設施。
17 / 20 — 本戶銷售定位與包裝策略
主打哪三個賣點
- 步行可達捷運橘線鳳山國中站，近國道1號、台88線。
- 3到4房、46到63坪大坪數，社區綠化與運動設施完整。
- 鄰工協市場、全聯，生活機能完整。
待售67筆競爭戶多；軍宅屬性、屋齡約14年、距捷運遠近因棟而異，須先盤點並主動說明。
18 / 20 — 完整銷售流程
委託後，每個階段會做什麼
- 第一週：核對本戶棟別、樓層、坪數與產權條件，盤點同棟與同社區待售競爭戶，訂出開價與底價。
- 第二到四週：分階段曝光，追蹤瀏覽與來電數據，依反應微調價格與訴求。
- 每週：回報議價狀況、市場動態、需要調整的地方，主動告知不留屋主猜測。
- 成交前：比對近期同棟別、相近坪數成交與待售競爭戶，重新校準底價，再進入議價。
19 / 20 — 為什麼選擇我
用市場真話，陪你做出更好的決策
鳳山是我的主場，1,072戶的社區要先看同棟。
- 物件類型跨足大樓、透天、土地、商辦，能給跨產品的資產規劃建議，不是只會推單一產品。
- 專任委託搭配銷售企劃，定價依據、曝光節奏、AI輔助行銷素材都有節點可以檢視。
- 遇到超大社區，堅持先看同棟、同樓層、同坪數的成交，不拿全社區均價一刀切。
20 / 20 — 行動呼籲
下一步
約時間到府，核對棟別、樓層、坪數與屋況，當場把這份企劃書補齊。
周麗絹（絹姐）｜高雄置產規劃師．AI房仲
永慶不動產瑞隆鳳甲加盟店｜營業員證號 102登字第251262號
經紀業：天璘不動產仲介有限公司｜經紀人：張秀琴（經紀人證號 105高市字第01184）
經紀業特許證號：10833357700
0917374323｜LINE ID：@896gftut
資料來源：永慶房屋、好房網、信義房屋、591實價登錄、5168實價登錄比價王、樂屋網、PTT home-sale（擷取日期 2026/09/19）。正式提案前請自行核對最新謄本與實價登錄逐筆資料。本案位於鳳山區（絹姐主力區）；門牌（工協街37號、勝利路11巷或15號）、2房坪數、學區歸屬、待售筆數（67筆）與均價（21至23.5萬/坪）待確認。