高雄市苓雅區．四維四路｜社區資料、實價行情與銷售策略整理
輕軌光榮碼頭站步行約2分鐘，亞灣核心區的小坪數指標社區。
鳳凰真愛由隆大營建興建，2018年4月完工，屋齡約7–8年，共70戶，地上15層、地下3層，格局以2–3房為主，坪數20–30坪，公設比約32.91%，車位為坡道機械式，僅26個（相對70戶比例偏低）。累積92到93筆實價登錄，近一年均價約39到43.8萬/坪，最新一筆成交（115年3月）為1,360萬。
屋主最容易犯的錯，是隨便抓一個均價數字就開價，卻沒注意到單價區間其實從30.0到43.8萬/坪都有；也容易忽略車位稀少（僅26個對70戶）這件事——有車位的戶別跟沒有車位的戶別，議價空間會差很多。另外要留意的是，隆大營建旗下同時有「鳳凰真愛」（苓雅區）與「鳳凰悅」（前鎮區）兩個不同社區，名稱容易混淆。
這份企劃書，先把行情區間、車位稀缺性、周邊機能攤開來看，再談這一戶該怎麼定價。
高雄市苓雅區四維四路238號，隆大營建興建。
不同平台統計區間差異大，開價前務必核對最新資料。
均價區間在不同平台之間落差近5萬/坪，可能反映統計時間點不同，也可能混雜了有車位／無車位戶別的成交價差。開價前務必以最新謄本與地政系統查詢結果為準，並確認本戶是否配有車位，不要直接引用單一平台的數字。
輕軌光榮碼頭站門前，是亞灣核心區少見的小坪數選擇。
成功國小約392公尺，高雄女中約707公尺，學區條件優異。
星光水岸公園約715公尺、四維花香公園約719公尺、大義公園約766公尺，綠地資源豐富。
輕軌光榮碼頭站約124公尺、輕軌旅運中心約294公尺，步行約2–5分鐘。
鄰近自強、三多、新崛江商圈，車程約3–6分鐘；周邊超商、超市、家電行林立。
是否配有車位，是這個社區最關鍵的定價變數，先到現場核對。
現場填完這頁，才能接著談第 07、08 頁的合理開價帶。
屋齡約7–8年，車位稀少，有無車位對單價影響明顯。
單價依不同平台計算基準（含車位／不含車位、統計區間）落差較大，實際開價前請以本戶最新謄本與地政系統查詢結果為準。
隆大營建旗下「鳳凰真愛」與「鳳凰悅」名稱相近，行政區與產品完全不同，行銷時務必講清楚。
| 社區 | 行政區 | 均價 | 備註 |
|---|---|---|---|
| 鳳凰真愛（本案） | 苓雅區 | 39–43.8萬/坪 | 四維四路，70戶，輕軌光榮碼頭站 |
| 鳳凰悅（非本案） | 前鎮區 | 待確認 | 翠亨北路，前鎮運河生活圈，不同社區 |
兩案雖同屬隆大營建「鳳凰」系列，但行政區、地段、產品完全不同，行銷素材務必明確標示「苓雅區四維四路」，避免買方誤認為前鎮區的鳳凰悅。
輕軌直達加上雙學區，適合重視通勤與生活機能的首購與小家庭。
這裡的買方多半是預算有限、重視輕軌通勤與周邊機能的首購族或小家庭，小坪數2–3房總價相對親民，是亞灣核心區少見的入門選擇。
把「賣多久」跟「賣多少」變成可以追蹤的過程。