高雄市鳳山區．園盛路｜社區資料、實價行情與銷售策略整理
園尾段生活圈的透天別墅社區，南北獨立車庫是最大的產品特色。
鳳凰天畝由隆大營建與台灣糖業共同投資興建，2021年10月完工，屋齡約4–5年，基地面積約2,802坪，共104戶透天住家（分兩期銷售：一期49戶、二期55戶），地上4層、地下0層，格局以4–5房為主，建坪49–128坪、地坪23–53坪，1樓採南北獨立車庫設計，建蔽率60%。累積109到172筆實價登錄，近兩年平均單價約30.5到31萬/坪。
屋主最容易犯的錯，是隨便抓一個均價數字就開價，卻沒注意到透天產品的總價區間跨度大（2,680到3,998萬），跟一般大樓產品的定價邏輯不同；也容易把隆大營建旗下同名系列（小港區的「鳳凰天畝3」「鳳凰天畝III」）的行情誤植過來，兩者行政區與產品完全不同。
這份企劃書，先把行情區間、透天產品特性、周邊機能攤開來看，再談這一戶該怎麼定價。
高雄市鳳山區園盛路30號（園茂路×園盛路×園墘路交界），隆大營建／台灣糖業興建。
不同平台統計區間差異大，開價前務必核對最新資料。
透天產品的總價區間跨度大，跟坪數、地坪、棟別位置（邊間或中間戶）都有關係，不能只看單價/坪一個數字。開價前務必以最新謄本與地政系統查詢結果為準，並確認本戶所在期別與棟別。
過埤國小學區加上鳳山公園，是這個地段生活品質的兩大支柱。
過埤國小、鳳翔國中，車程約3分鐘可達。
車程約2分鐘可達鳳山公園、保安溼地公園，綠地資源充足。
鄰近全聯福利中心、中安黃昏市場，生活採買機能完整。
鄰近高雄市立圖書館中崙分館，適合有閱讀需求的家庭。
透天產品的棟別位置（邊間、雙面採光）影響定價幅度大，先到現場核對。
現場填完這頁，才能接著談第 07、08 頁的合理開價帶。
屋齡約4–5年，透天產品總價區間跨度大於一般大樓。
單價依不同平台計算基準（建坪／地坪計算方式、統計區間）落差較大，實際開價前請以本戶最新謄本與地政系統查詢結果為準。
隆大營建旗下「鳳凰」系列建案眾多，行政區與產品型態都不同，行銷時務必講清楚。
| 社區 | 行政區 | 均價 | 備註 |
|---|---|---|---|
| 鳳凰天畝（本案） | 鳳山區 | 30.5–31萬/坪 | 園盛路，104戶透天 |
| 鳳凰天畝3／III（非本案） | 小港區 | 約32–32.7萬/坪 | 孔宅六街，不同社區 |
| 鳳凰真愛（非本案） | 苓雅區 | 39–43.8萬/坪 | 四維四路，大樓產品，不同社區 |
同屬隆大營建「鳳凰」品牌，但行政區、產品型態（透天／大樓）都不同，行銷素材務必明確標示「鳳山區園盛路．透天」，避免買方誤認為其他鳳凰系列建案。
南北獨立車庫加上大坪數格局，適合重視空間感與停車便利的換屋、置產家庭。
這裡的買方多半是預算充裕、重視透天產品的空間彈性與停車便利性的換屋或多代同堂家庭，不是單純比較大樓總價的首購族。
把「賣多久」跟「賣多少」變成可以追蹤的過程。