高雄市鳳山區．誠北街｜社區資料、實價行情與銷售策略整理
五棟華廈組成的社區，屋齡逾20年，均價區間在不同平台落差近7萬/坪。
鳳中園由華雄建設興建、華總營造承造，2004年9月完工，屋齡約20–21年，共99戶，基地約1,152坪，共5棟，樓高地上10層／地下1層，屬華廈型態，RC構造。管理室所在棟為一層三戶一部電梯，其他棟為一層兩戶一部電梯，動線與棟別對定價有一定影響。
屋主最容易犯的錯，是隨便抓一個均價數字就開價，卻沒注意到不同平台統計的均價從21.84到28.6萬/坪都有，落差近7萬/坪；也沒注意到自己這戶是哪一棟、電梯配置是一層兩戶還是三戶，這對同社區內的相對定價其實有影響。
這份企劃書，先把行情區間、棟別差異、周邊機能攤開來看，再談這一戶該怎麼定價。
高雄市鳳山區誠北街36號一帶（一稱36之8號），華雄建設興建。
不同平台統計區間差異大，開價前務必核對最新資料。
均價區間在不同平台之間落差近7萬/坪，可能反映統計時間點不同，也可能混雜了不同棟別、樓層的成交價差；歷史單價區間更是從9.9到30.5萬/坪都有。開價前務必以最新謄本與地政系統查詢結果為準，不要直接引用單一平台的數字。
誠北街周邊生活機能待現場核對，先留欄位。
學區範圍待確認，需現場核對戶籍歸屬國小、國中。
周邊商圈機能待確認，需現場核對生活採買動線。
周邊公園綠地待確認，需現場核對步行距離。
交通建設細節待確認，鄰近鳳山市區主要幹道。
棟別與電梯配置（一層兩戶或三戶）會影響定價，先到現場核對。
現場填完這頁，才能接著談第 07、08 頁的合理開價帶。
屋齡逾20年，成交統計基準在不同平台間差異較大。
單價依不同平台計算基準（含車位／不含車位、棟別、統計區間）落差較大，實際開價前請以本戶最新謄本與地政系統查詢結果為準。
5棟、兩種電梯配置，社區內部的棟別比較，會比拉外部社區來比較更準確。
| 比較對象 | 均價 | 備註 |
|---|---|---|
| 鳳中園－本戶所在棟 | 待確認 | 需先確認棟別與電梯配置 |
| 鳳中園 全社區近一年 | 28.6萬/坪 | 48筆成交，僅供粗略參考 |
| 鳳中園 全社區（另一統計） | 21.84萬/坪 | 32筆成交，統計區間不同 |
屋齡逾20年的社區，外部同商圈可比較的新案較少，建議先確認本戶棟別與電梯配置，再以社區內近期實際成交案例作為主要定價依據。
屋齡雖長，但格局選擇多元、基地規模完整，適合預算有限、重視坪數彈性的首購與換屋族。
這裡的買方多半是預算相對有限，但希望坪數大一點、格局選擇多一點的首購或換屋族，屋齡20年的成屋總價通常比周邊新案更容易入手。
把「賣多久」跟「賣多少」變成可以追蹤的過程。