香榭艾儷
銷售企劃書

為什麼這間房子需要一份企劃書

新創意建設興建，單棟地上9層、地下1層，30戶住家，113年（2024年）取得使用執照，平面車位16個，公設比約36.5%，基地面積約235.04坪。

香榭艾儷位於鳳山區南福街18號，是你的主力服務區。管理費約80元/坪/月，隨時可交屋。提醒：本案是小規模新成屋（僅30戶），成交樣本少，逐筆單價落差可達6萬以上（約34.1到40.7萬/坪），不宜只看單一成交價定價。

建案公開單價約36到39萬/坪；近1年成交均價約36.1萬/坪；逐筆成交：2024年2月3房約36.9坪、單價約40.7萬；2024年3月2房約25.2坪、單價約34.1萬；2024年4月2房約24.1坪、單價約35.8萬 ＊參考行情。成交總價欄位在平台上出現明顯數字異常（如總價與坪數單價無法對應），本次不引用，待逐筆核對內政部實價登錄。

隨便刊登，跟有企劃書，差在哪裡

僅30戶的小規模新成屋，成交樣本少，3房（約36.9坪，40.7萬）與2房（約24到25坪，34.1到35.8萬）單價落差明顯，加上平台成交總價欄位資料有誤，屋主如果只看網路上單一數字，很容易誤判行情。

有一份企劃書，把2房與3房的單價拆開看、把平台資料異常標示清楚，議價依據才禁得起檢驗。

香榭艾儷｜基本資料

鳳山區南福街，新創意建設，屋齡約2年，30戶。

棟數樓層

單棟，地上9層、地下1層

格局

2房約24–25坪、3房約36.9坪（依已查到成交）

車位

平面式16個

管理費

約80元/坪/月

鳳山區小規模新成屋，近1年均價約36.1萬/坪

近1年成交均價約36.1萬/坪，建案公開單價約36到39萬/坪。

屬鳳山區小規模新成屋，成交價與建案公開單價（36到39萬）相近；3房單價高於2房，顯示坪數與格局對定價影響明顯 ＊參考行情。

學區待確認

待確認（鳳山區南福街一帶，具體國小、國中學區待確認，建議現場門牌查詢）。

生活機能待確認

待確認（具體超市、市場步行距離待確認，建議現場實測）。

公園距離待確認

待確認。

大眾運輸距離待確認

待確認（建議現場實測至捷運、輕軌站步行距離）。

屋齡約2年，管理費約80元/坪/月

單棟30戶小規模社區，平面車位16個。公設項目、管委會運作與修繕基金待確認；小規模新成屋建議特別核對公設維護與管理費長期合理性。

這一戶，在社區裡站什麼位置

30戶單棟小社區，樓層、格局與坪數是主要定價變數。

社區主力格局一覽

戶數

30戶

近1年均價（對照）

約36.1萬/坪＊參考行情

本戶對應坪數與格局待確認，見屋主當天核對後填入。

成交資料總覽

已查到三筆逐筆成交：2024年2月3房約36.9坪單價約40.7萬、2024年3月2房約25.2坪單價約34.1萬、2024年4月2房約24.1坪單價約35.8萬；近1年均價約36.1萬/坪。成交總價欄位資料異常本次不引用，累計筆數、更新近期成交本次未取得。提案時建議只採近半年成交、逐筆到內政部實價登錄核對。

近期成交集中於約34到41萬，3房單價較高

2024年2到4月三筆成交單價落在34.1到40.7萬，3房高於2房，近期更新成交與逐月序列本次未取得，待確認 ＊參考行情。

同區新成屋對照待補充

本次資料以社區自身近期成交為主，同鳳山區同屋齡新成屋競品對照待補充。

建議下次拜訪前再補充1到2個同鳳山區新成屋競品資料（如同生活圈2到5年新案），讓議價依據更完整。

誰會買這間房

• 首購族：看重2房約24到25坪的入手總價與新成屋品質。
• 小家庭換屋族：看重3房約36.9坪格局與僅30戶的單純社區。
• 置產族：看重新成屋隨時可交屋與鳳山區生活圈。

主打哪三個賣點

• 2年新成屋，隨時可交屋。
• 僅30戶，社區單純，平面車位16個。
• 2房、3房皆有，總價門檻彈性。

成交樣本少，逐筆單價落差明顯；平台成交總價欄位資料異常不宜引用；學區、公園、交通步行距離、成交總價區間待確認。

委託後，每個階段會做什麼

• 第一週：核對本戶樓層、格局與屋況，確認案名與門牌無誤，訂出開價與底價。
• 第二到四週：分階段曝光，追蹤瀏覽與來電數據，依反應微調價格與訴求。
• 每週：回報議價狀況、市場動態、需要調整的地方，主動告知不留屋主猜測。
• 成交前：比對近半年實際成交與待售競爭戶，重新校準底價，再進入議價。