首綻
銷售企劃書

為什麼這間房子需要一份企劃書

春園建設（春虹建設機構）興建，地上15層、地下2層，200戶，2020年動土，完工年份待確認。

首綻（全名「春園首綻」）位於鳳山區過埤路61號（一說67號旁），基地約1,166坪，格局2到3房，坪數約25.6到35.6坪，主打首購宅、低自備低總價，公設含接待大廳、交誼廳、閱覽室、健身房、親子遊戲區。提醒：「首綻」是撞名案名，市場上還有桃園市八德區的「合遠首綻」（均價約35到38萬/坪）與另一組均價約37萬/坪、981筆成交的「首綻」資料，皆非本案，提案時務必標明「春園首綻」與鳳山區過埤路的正確門牌，避免誤用其他案的行情。

近一年均價約19.4萬/坪，歷史區間約11.38到20.46萬/坪，累計201筆成交 ＊參考行情。這個單價水準明顯低於鳳山區多數新案，屬首購宅產品定位下的正常現象，議價時應強調產品定位差異，而非拿一般新案行情比較。

隨便刊登，跟有企劃書，差在哪裡

「首綻」這個案名在其他縣市（桃園合遠首綻）與其他資料集裡都有出現，均價從19萬到38萬都有，屋主如果隨口說「我家在首綻」，很容易被誤套用完全不相關的行情。

有一份企劃書，把「春園首綻」的正確門牌、產品定位與行情區間釘死，議價依據才禁得起檢驗。

首綻｜基本資料

鳳山區過埤路，春園建設，2020年動土，完工年份待確認。

棟數樓層

地上15層、地下2層，基地約1,166坪

格局

2到3房，約25.6到35.6坪

公設

接待大廳、交誼廳、閱覽室、健身房、親子遊戲區

定位

首購宅，低自備低總價

鳳山88快速道路生活圈首購宅，近一年均價約19.4萬/坪

樂居近一年約19.4萬/坪，歷史區間約11.38到20.46萬/坪。

單價水準低於鳳山區多數屋齡相近的一般大樓案，屬首購宅產品定位（坪數小、總價低）下的正常現象，不宜直接拿一般新案行情比較 ＊參考行情。

學區待確認

本次未取得可靠的國小、國中學區平台記載；實際歸屬以現場門牌查詢學區系統為準，待確認。

鳳山過埤路生活圈，鄰近公車站

報導記載鄰近公車站，生活機能仰賴過埤路周邊；具體超市、市場步行距離待確認。

周邊公園步行距離待確認

待確認（本次未取得可靠的鄰近公園步行距離資料，待確認）。

鄰近88快速道路，車行為主

位於88快速道路生活圈，適合開車通勤；捷運、輕軌站步行距離待確認。

完工年份待確認，管理現況待確認

公設含接待大廳、交誼廳、閱覽室、健身房、親子遊戲區。管理費、管委會運作與修繕基金待確認。

這一戶，在社區裡站什麼位置

200戶社區，樓層與坪數是主要定價變數。

社區主力格局一覽

2到3房

約25.6到35.6坪

近一年均價（對照）

約19.4萬/坪＊參考行情

本戶對應坪數與格局待確認，見屋主當天核對後填入。

成交資料總覽

成交紀錄以低單價、小坪數首購產品為主，提案時建議只採近半年相近坪數成交，逐筆到內政部實價登錄核對，並確認查到的是「春園首綻」而非桃園「合遠首綻」等撞名案。

均價約19.4萬/坪，走勢待確認

歷史最高約20.46萬、最低約11.38萬，近一年約19.4萬，逐月序列本次未取得，待確認 ＊參考行情。

案名撞名區隔

市場上與「首綻」撞名或近似的案場，包含桃園合遠首綻與另一組高成交量的首綻資料。

三者均價差距極大（19萬到38萬），提案務必先核對案名、門牌與行政區，避免屋主或買方誤用其他案的行情。

誰會買這間房

• 首購族：看重25.6到35.6坪的入門總價與低自備門檻。
• 小家庭：看重2到3房格局與親子遊戲區等公設。
• 開車通勤族：看重鄰近88快速道路的車行便利。

主打哪三個賣點

• 首購宅產品定位，低自備低總價。
• 200戶中大型社區，公設含親子遊戲區、閱覽室。
• 鄰88快速道路生活圈，開車通勤便利。

案名「首綻」與桃園合遠首綻等撞名，均價差距極大，提案務必核對案名門牌；學區、公園、完工年份、公設比、管理費待確認。

委託後，每個階段會做什麼

• 第一週：核對本戶樓層、坪數與屋況，確認案名與門牌無誤，訂出開價與底價。
• 第二到四週：分階段曝光，追蹤瀏覽與來電數據，依反應微調價格與訴求。
• 每週：回報議價狀況、市場動態、需要調整的地方，主動告知不留屋主猜測。
• 成交前：比對近半年實際成交與待售競爭戶，重新校準底價，再進入議價。