頂誠御丰景
銷售企劃書

為什麼這間房子需要一份企劃書

瑞隆衛武營生活圈的雙塔指標，12年一貫學區近在咫尺。

頂誠御丰景由頂誠建設興建，2021年2月完工，屋齡約5年，位於鳳山區武營路136號，雙塔設計，地上20層、地下3層，SRC鋼骨鋼筋混凝土結構，共188戶，坪數29–61坪，格局2–4房，公設比約33–34%，規劃222個車位。累積203到257筆實價登錄，但不同平台均價落差很大，從27.3到33萬/坪都有。

屋主最容易犯的錯，是隨便抓一個均價數字就開價，卻沒注意到這個社區不同平台的均價說法差異超過5萬/坪；也要留意三民區另有「頂誠聚丰景」（同建商，均價45到50萬/坪），名稱相近但地點與行情完全不同，千萬別混用。

這份企劃書，先把行情區間、名稱區隔、周邊機能攤開來看，再談這一戶該怎麼定價。

隨便刊登，跟有企劃書，差在哪裡

均價說法落差大，加上跟三民區「頂誠聚丰景」名稱相近，隨便刊登容易讓買方誤植錯誤行情，或誤認為是不同地段的另一個案。

有一份企劃書，先把正確門牌、正確行情區間、與同建商其他案的區隔都攤開查證，讓屋主跟買方都清楚這個開價是怎麼算出來的，議價依據站得住腳。

頂誠御丰景｜基本資料

高雄市鳳山區武營路136號，頂誠建設興建。

格局規劃

2–4房，坪數29–61坪

公設比

約33–34%

車位配置

共222個車位

建築結構

SRC鋼骨鋼筋混凝土，雙塔設計

瑞隆衛武營生活圈的屋齡5年指標

不同平台均價落差大，開價前務必核對最新資料。

均價說法從27.3到33萬/坪都有，落差超過5萬/坪，可能是統計期間或含不含車位計算基準不同。開價前務必以最新謄本與地政系統查詢結果為準，並優先參考近半年到一年的成交案例。

12年一貫完整學區，車程10分鐘內

生活圈涵蓋瑞豐國小、新甲國小、瑞豐國中、鳳新高中，屬完整12年一貫教育資源，皆在車程10分鐘範圍內，是瑞隆商圈內學區條件完整的區段之一。

武營路生活圈

生活圈主要幹道涵蓋成清路、自由路、國泰路、南京路、武營路、中正一路，商業機能沿線分布；確切商場、超市、傳統市場步行距離待確認，建議現場核對。

鄰近衛武營都會公園

社區鄰近衛武營都會公園，是高雄市區數一數二的大型都會公園，適合日常運動休憩，也是這個生活圈的重要綠地資產。

鄰近衛武營捷運站，5分鐘上國道1號

鄰近衛武營捷運站，鄰近國道1號與台88線快速道路，未來另有捷運黃線規劃。生活圈主要幹道約5分鐘車程即可上國道1號，交通機能完整。

社區管理與公設現況

社區屬雙塔設計的中大型社區，管理方式（自管或委外）與公設項目目前待確認，建議現場向管委會確認管理費與公設使用狀況。

這一戶，在社區裡站什麼位置

雙塔設計，先確認本戶所在棟別，再往下談定價。

社區主力格局一覽

坪數規劃

29–61坪

格局規劃

2–4房

本戶對應坪數與格局待確認，見屋主當天核對後填入。

成交資料總覽

單價區間目前查無明確公開數字，待確認，建議直接查詢內政部實價登錄網站取得逐筆明細。

均價區間怎麼落地成本戶開價

均價說法從27.3到33萬/坪都有，落差超過5萬/坪，本戶合理開價帶需要對照棟別、樓層、座向、是否含車位計算後才能落地。建議鎖定近半年到一年的成交案例，排除過舊或極端值。

名稱相近的「頂誠」系列，注意區隔

同建商在三民區還有另一個「頂誠聚丰景」，名稱相近但行情差距很大。

兩案同屬頂誠建設但行政區與行情差距極大，行銷素材務必明確標示「鳳山區武營路」，避免買方誤認為三民區的頂誠聚丰景。

誰會買這間房

• 12年一貫學區導向家庭：看重瑞豐國小、新甲國小、瑞豐國中、鳳新高中完整學區資源。
• 衛武營生活圈換屋族：看中衛武營都會公園與捷運站題材，願意為地段付出合理溢價。
• 大坪數置產家庭：看中29到61坪的格局選擇，適合三代同堂或需要書房、儲藏空間的家庭。

主打哪三個賣點

• 瑞豐國小、新甲國小、瑞豐國中、鳳新高中，12年一貫學區資源完整。
• 鄰近衛武營都會公園與衛武營捷運站，兼具綠地休閒與交通機能。
• 雙塔設計，格局2到4房、坪數29到61坪選擇多元，適合不同人口結構的家庭。

行銷素材務必標明「鳳山區武營路」，避免與三民區「頂誠聚丰景」混淆。

委託後，每個階段會做什麼

• 第一週：核對本戶所在塔棟、樓層、座向、車位條件，訂出開價與底價。
• 第二到四週：分階段曝光，主打12年一貫學區與衛武營生活圈，追蹤瀏覽與來電數據。
• 每週：回報議價狀況、市場動態、需要調整的地方，主動告知不留屋主猜測。
• 成交前：比對近半年成交案例重新校準底價，確保開價貼近實際市場水準。