高雄市鳳山區．和德街｜社區資料、實價行情與銷售策略整理
屋齡12年的西班牙風格社區，跟同一條路上的富邦大無疆是天然的對照組。
陽光西班牙屋齡約12年，由城揚建設興建，採西班牙藝術裝飾風格外觀。累積107到150筆實價登錄，不同統計區間的均價從21.2到27.2萬/坪不等，落差不小，最新一筆成交（2021年5月）為21.9萬/坪。
屋主最容易犯的錯，是隨便抓一個查到的均價數字就當開價依據，卻沒注意到這個社區的成交行情本身統計區間跨度就很大，也沒注意到同一條和德街上還有屋齡較新、規模更大的富邦大無疆可以互相對照。
這份企劃書，先把行情區間、格局規劃、周邊機能攤開來看，再談這一戶該怎麼定價。
高雄市鳳山區和德街33號，城揚建設興建。
不同平台統計區間差異大，開價前務必核對最新資料。
均價區間在不同平台之間落差超過6萬/坪，可能反映統計時間點不同，也可能混雜了低樓層與高樓層戶的成交。開價前務必以最新謄本與地政系統查詢結果為準，不要直接引用單一平台的數字。
鳳西雙學區，鄰近鳳山中山路商圈。
鳳西國小、鳳西國中，步行約15分鐘範圍內。
鄰近鳳山中山路商圈，日常生活機能完整。
周邊社區型公園待確認，需現場核對步行距離。
交通建設細節待確認，鄰近鳳山市區主要幹道。
這頁需要到現場核對，先留欄位，見屋主當天補齊。
現場填完這頁，才能接著談第 07、08 頁的合理開價帶。
屋齡12年，成交統計基準在不同平台間差異較大。
單價依不同平台計算基準（含車位／不含車位、統計區間）落差較大，實際開價前請以本戶最新謄本與地政系統查詢結果為準。
富邦大無疆、至善時代都在同一條街上，屋齡差距明顯，是最直接的對照案。
| 社區 | 屋齡 | 均價 | 成交筆數 | 備註 |
|---|---|---|---|---|
| 陽光西班牙（本案） | 約12年 | 21.2–27.2萬/坪 | 107–150筆 | 城揚建設，和德街33號 |
| 富邦大無疆 | 約5年 | 28.8–31萬/坪 | 1,371–1,388筆 | 和德街107號，767戶 |
| 至善時代 | 約14–15年 | 23.8–29.2萬/坪 | 71–78筆 | 和德街18號，面雙公園 |
三案屋齡從5年到15年都有，均價大致隨屋齡遞減，但屋齡更長的至善時代因面雙公園的稀缺性，均價區間仍與本案有重疊。實際成交仍會受樓層、車位、屋況影響。
鳳西雙學區加上中山路商圈，適合預算有限但重視學區的首購與換屋族。
這裡的買方多半是預算相對有限、但重視鳳西國小、鳳西國中學區的首購或換屋族，屋齡12年的成屋，總價通常比隔壁的富邦大無疆更容易入手。
把「賣多久」跟「賣多少」變成可以追蹤的過程。