高雄市三民區文濱路17巷2號｜龍騰投資，文山特區，陽明國小、陽明國中學區
龍騰投資興建，單棟地上17層、地下3層，63戶（62住家＋1店面），文山特區小規模住商大樓。
鑫文山位於三民區文濱路17巷2號，基地約470坪，一層4戶2梯，主打3房32到41坪產品，公設比約33%，管理費約73元/坪/月，車位平面66個、機械19個，營造為天玉營造。提醒：本案在三民區，不在絹姐主力三區（沿用先前三民區案場的「繼續做」，未重問）。
屋齡與均價各平台不一致：591、成家網記載屋齡約5年，5168與591概況頁寫約8年，屋齡待確認。近一年均價5168為36.7萬/坪、591為43萬（66筆）、成家網成交均價33.72萬（61筆），成交單價區間約23.2到43.1萬/坪 ＊參考行情。591開價21到26萬是早期預售資料，不能當現行行情。
63戶的小社區，待售就有22筆（5168），競爭戶多，價位帶又落在34到43萬之間，開價沒依據就容易被埋在待售清單裡。
有一份企劃書，把待售競爭戶、成交區間與同巷帝之匯的價差攤開，議價依據才禁得起檢驗。
三民區文濱路17巷，龍騰投資，文山特區。
5168近一年36.7萬、591約43萬、成家網33.72萬/坪。
平台均價落差來自統計期間與是否含車位；成交總價約940到2,088萬，成交單價約23.2到43.1萬/坪，區間寬 ＊參考行情。位於文山特區陽明學區，價位低於同巷新一點的帝之匯（約43.7萬），高於屋齡更長的帝凡妮、圓周綠（約31到36萬）。
591記載學區屬陽明國小、陽明國中；實際歸屬以現場門牌查詢為準。
591記載鄰近全聯、家樂福，距長庚醫院、國道1號均近；具體步行距離待確認。
位於文山特區，附近有寶業滯洪池公園等綠地，但本案與公園的實際步行距離資料未載明，待確認，不宜寫成首排。
591記載可搭乘捷運黃線文山站，5168記載鄰近捷運Y16站（施工中），有20個公車站；通車時程有不確定性，行銷時不宜當成既定事實。
管理費約73元/坪/月，垃圾由社區統一處理。公設項目、管委會運作與修繕基金待確認。
單棟63戶，樓層、邊間與車位配置是主要定價變數。
本戶對應坪數與格局待確認，見屋主當天核對後填入。
各平台筆數與均價不同，單價下限與上限差近一倍，反映成交年份與坪數差異。提案時建議聚焦近半年同坪數、含車位條件一致的成交，逐筆到內政部實價登錄核對。
5168近一年均價36.7萬/坪，591累計均價約43萬，成家網成交均價33.72萬，彼此不一致，走勢無法判定，待確認 ＊參考行情。
同巷的帝之匯，以及同屬文山特區陽明學區的帝凡妮、圓周綠、城揚御廳苑。
| 社區 | 屋齡／狀態 | 均價 | 備註 |
|---|---|---|---|
| 鑫文山（本案） | 約5–8年 | 約33.7–43萬/坪＊ | 龍騰投資，63戶，文濱路17巷2號 |
| 帝之匯 | 約12年 | 約43.7萬/坪 | 同巷，城揚建設，85–86戶，正對寶業滯洪公園 |
| 靚陽明 | 約0–1年 | 約40.9–41.4萬/坪 | 三民區褒揚街，121戶，歐揚建設，步行可達陽明國中，陽明商圈，不同案 |
| 文山方城市 | 約9–11年 | 約38–39.7萬/坪 | 不同建商，三民區文濱路18號，149戶，文山特區，3房43坪 |
| 文山ID | 約5年 | 約34–40萬/坪＊ | 三民區覺民路，99戶，晟揚建設，陽明學區，寶業滯洪池公園旁，不同案 |
| 帝凡妮 | 約14年 | 約31–36萬/坪 | 文山特區，城揚建設，133戶，澄清路680號 |
| 圓周綠 | 約17年 | 約31萬/坪 | 鳳山區文鳳路71號，114戶，正對文山兒童公園 |
| 城揚御廳苑 | 待確認 | 25.7–47萬/坪＊ | 文山特區，313戶，數字待釐清 |
鑫文山為龍騰投資，其餘多為城揚建設案；屋齡、戶數與位置不同，價位不宜互相套用，且各案均價資料也有平台落差。
待售22筆競爭戶多；屋齡各平台說法不一，須先查使照再對外說明。
待售多、價差寬的社區，開價策略比行情數字更重要。
約時間到府，核對棟別、樓層、坪數與屋況，當場把這份企劃書補齊。