銳揚捷仕堡
銷售企劃書

為什麼這間房子需要一份企劃書

雙捷運鳳山，步行約10分鐘可達大東站與鳳山國中站，是同商圈少見的雙站優勢。

銳揚捷仕堡由銳揚建設興建，位於鳳山區瑞興路與瑞進路口，2022年12月完工，屋齡約3到4年，規劃2棟地上15層、地下3層，RC結構，總戶數271戶，公設比37%。近一年均價約30.68到31.60萬/坪，歷史成交從16.16到35.47萬/坪都有，累積293到348筆實價登錄。

屋主最容易犯的錯，是拿歷史最低16.16萬/坪或最高35.47萬/坪來設定期待——這個區間落差極大，推測含特殊坪數或早期預售登記案例。開價前務必逐筆核對近1年、坪數相近的成交案例。也要留意銳揚建設在高雄有多個相近命名的建案（如「銳揚新樂活」），不要混用行情。

這份企劃書，先把正確行情走勢、社區規劃、周邊機能攤開來看，再談這一戶該怎麼定位。

隨便刊登，跟有企劃書，差在哪裡

歷史成交從16.16萬到35.47萬/坪都有，隨便刊登容易讓屋主套用最高或最低的極端數字開價，脫離實際行情。

有一份企劃書，把行情走勢的完整區間攤開來看，讓屋主知道現在的合理開價應該對齊近期多筆成交，議價依據才禁得起檢驗。

銳揚捷仕堡｜基本資料

高雄市鳳山區瑞興路與瑞進路口，銳揚建設興建，2022年12月完工。

格局規劃

待確認

公設比

37%

結構

RC鋼筋混凝土造，住商大樓

地段特色

雙捷運鳳山，步行10分鐘達大東站、鳳山國中站

鳳山雙捷運指標大樓，近一年均價約31萬/坪

近一年均價30.68–31.60萬/坪，歷史成交16.16–35.47萬/坪都有。

歷史成交區間落差極大（16.16到35.47萬/坪），推測早期預售登記或特殊坪數案例拉低或拉高了統計。開價前務必找出與本戶坪數、樓層最接近的近1年成交案例，不要直接引用歷史極端值。

瑞興國小、鳳山國中

學區為瑞興國小（車程約5分鐘）、鳳山國中（步行約5分鐘），教育資源在鳳山區內屬車程與步行皆便利的區段。

車程5分鐘達鳳山市區，寶雅全聯生活圈

車程5分鐘內即可到達鳳山市區，有寶雅、全聯、健身房，以及各類型餐飲店，生活機能便利。

大東濕地公園、忘憂森林、海風社區公園

周邊環境擁有大東濕地公園、忘憂森林、海風社區公園等多處綠地資源，是鳳山區內生態與休憩機能兼具的區段。

雙捷運鳳山，步行10分鐘達大東站、鳳山國中站

鄰近捷運大東站與捷運鳳山國中站，至兩者步行皆約10分鐘，是同商圈少見的雙捷運站選擇，通勤彈性大。

社區管理與公設現況

全案271戶，規劃2棟地上15層、地下3層住商大樓，公設比37%。具體管理費、公設項目與逐年維護狀況待確認，建議現場向管委會確認。

這一戶，在社區裡站什麼位置

全案規劃2棟，先確認棟別是這個社區最基本的定價前提。

社區主力格局一覽

主力產品

待確認（曾有精裝2房平車物件釋出）

公設比

37%

本戶對應坪數與格局待確認，見屋主當天核對後填入。

成交資料總覽

歷史成交區間落差極大，待確認，建議直接查詢內政部實價登錄網站取得逐筆明細，並優先比對近1年、坪數相近的成交案例，排除異常極端值。

近一年行情約31萬/坪，需排除歷史極端值

近一年均價落在30.68到31.60萬/坪，相對穩定；歷史成交區間16.16到35.47萬/坪落差極大，可能含早期預售或特殊坪數案例。本戶合理開價帶應以近1年成交為主要依據，再對照近3到6個月相近坪數與棟別的成交案例。

同建商「銳揚」系列比較，注意區隔

銳揚建設在高雄有多個相近命名的建案，需明確區隔。

「銳揚捷仕堡」與「銳揚新樂活」都屬銳揚建設，但地址、產品定位不同，行銷與提案時務必標明正確門牌「瑞興路與瑞進路口」，避免混淆。

誰會買這間房

• 雙捷運通勤族：看重步行10分鐘可達大東站或鳳山國中站的雙站選擇彈性。
• 學區導向家庭：重視瑞興國小、鳳山國中的教育資源。
• 重視生態綠地的換屋族：看中大東濕地公園、忘憂森林等周邊綠地資源。

主打哪三個賣點

• 雙捷運鳳山，步行10分鐘可達大東站與鳳山國中站，是同商圈少見的雙站優勢。
• 瑞興國小、鳳山國中學區資源，加上大東濕地公園、忘憂森林等生態綠地。
• 車程5分鐘達鳳山市區，寶雅、全聯、健身房生活機能一應俱全。

行銷素材務必標明正確地址「瑞興路與瑞進路口」，避免與同建商「銳揚新樂活」混淆。

委託後，每個階段會做什麼

• 第一週：核對本戶棟別、樓層、座向、坪數格局，攤開近1年行情說明給屋主聽，訂出開價與底價。
• 第二到四週：分階段曝光，主打雙捷運與生態綠地機能，追蹤瀏覽與來電數據。
• 每週：回報議價狀況、市場動態、需要調整的地方，主動告知不留屋主猜測。
• 成交前：比對近3到6個月相近坪數與棟別的成交案例重新校準底價，確保開價貼近實際市場水準。