遠見御苑
銷售企劃書

為什麼這間房子需要一份企劃書

日宇建設投資、遠見營造興建，單棟地上17層、地下3層，一層四戶，2部電梯，57戶，屋齡約15年，公設比約30.36%，基地面積約1,622坪，商業區。

遠見御苑位於鼓山區美術北三路117號，近美術館站。提醒：本案在鼓山區，是你已確認繼續做的區。格局規劃含三房約72.06到97.44坪、四房約72.46到157.07坪、五房約144.17坪，坪數跨幅大；無管理費；車位實價登錄約150到300萬元，車位面積約8.0到18.2坪。

目前均價約21.9萬/坪；實價登錄逐筆成交約16.2到40.1萬/坪（2020到2021年記錄），落差極大 ＊參考行情。累計筆數與更完整歷史區間本次未取得，均價與逐筆成交落差明顯，議價前務必先確認本戶對應坪數與房型。

隨便刊登，跟有企劃書，差在哪裡

坪數規劃從三房72坪到五房157坪跨幅極大，逐筆成交單價從16.2萬到40.1萬都有，屋主如果沒先拆解清楚是哪種房型，開價很容易失焦。

有一份企劃書，把本戶對應的房型與成交區間拆開講清楚，議價依據才禁得起檢驗。

遠見御苑｜基本資料

鼓山區美術北三路，日宇建設、遠見營造，屋齡約15年，57戶。

棟數樓層

單棟地上17層、地下3層，一層四戶，2部電梯

格局

三房約72–97坪、四房約72–157坪、五房約144坪

車位

實價登錄約150–300萬元，約8.0–18.2坪

管理費

無管理費

鼓山區美術館站周邊，均價約21.9萬/坪

目前均價約21.9萬/坪，實價登錄逐筆成交約16.2到40.1萬/坪。

坪數規劃從三房72坪到五房144坪跨幅極大，逐筆成交單價落差近24萬，開價前務必先確認本戶對應的房型與坪數段，不宜直接套用社區均價 ＊參考行情。

學區待確認

待確認（鼓山區美術北三路一帶，具體國小、國中學區待確認，建議現場門牌查詢）。

生活機能待確認

待確認（具體超市、市場步行距離待確認，建議現場實測）。

公園距離待確認

待確認。

近美術館站，多條公車路線

近高雄市立美術館站，交通機能尚可；至捷運、輕軌站實際步行距離待確認。

屋齡約15年，無管理費

公設比約30.36%，社區垃圾統一處理。管委會運作與修繕基金待確認；無管理費社區建議特別核對長期修繕與公設維護機制。

這一戶，在社區裡站什麼位置

57戶社區，格局坪數跨幅大，樓層與房型是主要定價變數。

社區主力格局一覽

戶數

57戶

目前均價（對照）

約21.9萬/坪＊參考行情

本戶對應坪數與格局待確認，見屋主當天核對後填入。

成交資料總覽

實價登錄逐筆成交約16.2到40.1萬/坪（2020到2021年記錄），落差極大，可能反映不同房型與坪數的差異。累計筆數、成交總價區間、更近期逐月序列本次未取得。提案時建議只採近半年成交、逐筆到內政部實價登錄核對。

逐筆成交落差極大，須拆解房型與坪數

實價登錄約16.2到40.1萬/坪，目前均價約21.9萬，逐月序列本次未取得，待確認是否反映房型或裝潢差異 ＊參考行情。

同區競品對照待補充

本次資料以社區自身成交為主，同鼓山區同屋齡競品對照待補充。

建議下次拜訪前再補充1到2個同鼓山區、同屋齡的競品社區資料，讓議價依據更完整。

誰會買這間房

• 換屋族：看重坪數規劃彈性大，三房到五房皆有選擇。
• 首購族：看重較小坪數房型的相對親民總價。
• 置產族：看重鼓山區美術館站周邊的長期資產配置。

主打哪三個賣點

• 坪數規劃彈性大，三房到五房皆有。
• 近美術館站，交通機能尚可。
• 無管理費，持有成本相對單純。

學區、公園與捷運輕軌站實際步行距離、成交總價區間待確認；逐筆成交單價落差極大（16.2到40.1萬），須先拆解本戶對應房型再定價。

委託後，每個階段會做什麼

• 第一週：核對本戶樓層、坪數與屋況，確認案名與門牌無誤，訂出開價與底價。
• 第二到四週：分階段曝光，追蹤瀏覽與來電數據，依反應微調價格與訴求。
• 每週：回報議價狀況、市場動態、需要調整的地方，主動告知不留屋主猜測。
• 成交前：比對近半年實際成交與待售競爭戶，重新校準底價，再進入議價。