高雄市前鎮區．中華五路768號｜27層社區泳池會館｜社區資料、實價行情與銷售策略整理
屋齡13到14年的指標大樓，均價從兩年前不到30萬回升到35到40萬/坪，行情正在回溫。
貝拉莫里由振美建設興建，位於前鎮區中華五路768號，屋齡約13到14年，總戶數132戶，總樓高27層。公設包含25米室內溫水泳池、室內籃球場、羽球場、健身房、宴會廳及頂樓空中花園，規劃等級在同齡社區中屬指標型。近兩年均價約41.5萬/坪，但歷史成交從24.64萬到43.37萬/坪都有，落差很大。
屋主最容易犯的錯，是拿兩年前不到30萬/坪的舊行情來低估，或是拿歷史最高43.37萬/坪來高估，都不準確。近幾年行情正在回升，多筆成交落在35到40萬/坪，這才是比較貼近現況的參考區間。
這份企劃書，先把行情走勢、社區規劃、周邊機能攤開來看，再談這一戶該怎麼定位。
歷史成交從24.64萬到43.37萬/坪都有，隨便刊登容易讓屋主套用不合時宜的舊行情，或用歷史最高價設定不切實際的期待。
有一份企劃書，把行情回升的趨勢說清楚，讓屋主知道現在該對齊的是近期35到40萬/坪的成交案例，而不是兩年前或歷史高點的數字，議價依據才禁得起檢驗。
高雄市前鎮區中華五路768號，振美建設興建，總樓高27層。
近兩年均價約41.5萬/坪，歷史成交從24.64萬到43.37萬/坪都有。
兩年前成交多在30萬/坪以下，近期已回升到35到40萬/坪，最新一筆（2025年5月）約31.3萬/坪、總價3,280萬。開價前務必找出與本戶坪數、樓層最接近的近期成交案例，不要用歷史最高或最低值判斷。
確切國小、國中學區待確認，建議正式提案前以門牌向前鎮區公所或教育局確認當年度最新學區劃分。
中華五路周邊為亞洲新灣區生活圈，鄰近好市多、IKEA、家樂福等大型賣場；確切超市、傳統市場步行距離待確認，建議現場核對。
前鎮區「星光水岸公園」預計擴大至8,000多坪，透過高雄環狀輕軌串連，是區域內長期看好的綠地建設題材；確切距離本社區的步行時間待確認。
位於中華五路沿線，鄰近亞洲新灣區重大建設聚落；確切捷運站步行距離待確認，建議現場核對最近的捷運或輕軌站點與步行時間。
公設含25米室內溫水泳池、室內籃球場、羽球場、健身房、宴會廳及頂樓空中花園，屋齡13到14年，規劃等級在同齡社區中屬指標型。具體管理費與逐年維護狀況待確認，建議現場向管委會確認公設維護品質，屋齡較長的泳池等機電設施尤其需要現場查看。
樓層高低與座向，是這棟27層大樓最關鍵的定價變數。
本戶對應坪數與格局待確認，見屋主當天核對後填入。
不同實價登錄比價平台統計筆數落差很大（24到69筆），推測與統計期間不同有關，待確認，建議直接查詢內政部實價登錄網站取得逐筆明細，優先參考近1到2年的成交案例。
兩年前成交多在30萬/坪以下，近幾年逐步回升，目前多筆成交落在35到40萬/坪，近兩年平均來到41.5萬/坪。本戶合理開價帶應以近1到2年的成交案例為準，而非歷史最高或最低的單筆數字。
與同商圈屋齡較長的指標大樓相比，貝拉莫里公設規劃仍屬完整。
| 社區 | 屋齡 | 均價 | 成交筆數 | 備註 |
|---|---|---|---|---|
| 貝拉莫里（本案） | 約13–14年 | 35–41.5萬/坪 | 24–69筆 | 振美建設，27層，泳池會館 |
| 國城定潮 | 約3–5年 | 48.0–50.5萬/坪 | 118–225筆 | 國城建設，41層，100–300坪 |
| 大船入港 | 約6–7年 | 41.72–42.4萬/坪 | 68–91筆 | 高圓建設，27層，60–180坪 |
| 克里翁 | 約18年 | 約33–44.7萬/坪＊ | 37–38筆 | 同建商振美建設不同案，鼓山區神農路151號，79戶 |
貝拉莫里屋齡最長，均價相對較低，但公設規劃（25米泳池、籃球場等）在同齡社區中屬指標型，適合訴求「屋齡換公設品質」的買方；國城定潮、大船入港屋齡較新，均價也較高；克里翁為同建商振美建設不同案，位於鼓山區不同生活圈，不可套用行情。
行銷素材可強調公設品質與行情回升趨勢，但開價仍須以近1到2年實際成交為準，避免套用歷史最高或最低單筆數字。
前鎮區是絹姐最熟的主力商圈之一，屋齡較長社區的行情回升趨勢她比誰都清楚。
約時間到府，核對本戶樓層、座向、坪數格局條件，當場把這份企劃書補齊。