裡文化
銷售企劃書

為什麼這間房子需要一份企劃書

苓雅區金門街的小規模社區，約36戶，屋齡約10年，最新成交約45萬/坪。

裡文化位於苓雅區金門街93號，各平台記載約36戶，坪數約22到46坪（成交案例最大約53坪），主要為大樓，少量套房；樓層分布2到15樓。金門街97號3樓的成交由2015年的549萬升到2024年的1,045萬，反映屋齡10年間價格明顯上漲。提醒：本案在苓雅區，是絹姐的主力區。搜尋結果同時出現「文化綻」（591社區概況），名稱與裡文化相近，不可混用，我以裡文化的資料為準。

5168與樂屋網記載累計53筆成交，單價區間約19.9到45.2萬/坪，最新一筆成交約45.0萬/坪（2025年9月）；樂屋網平均約40.7到43.6萬/坪（兩個頁面數字不同）＊參考行情。屋齡有約10年與約1.7到9.9年的說法（可能含不同棟或不同期），待確認。

隨便刊登，跟有企劃書，差在哪裡

36戶的小社區、累計成交只有五十多筆，單價區間從19.9萬跨到45.2萬，早期低價與近期高價混在一起，平均價幾乎沒有參考性。

有一份企劃書，把近期成交與歷史區間拆開，並與文化中心生活圈的仰德等社區對照，議價依據才禁得起檢驗。

裡文化｜基本資料

苓雅區金門街，小規模社區，屋齡約10年。

坪數

約22–46坪（成交最大約53坪）

樓層

2到15樓（成交案例）

型態

大樓為主，少量套房

位置

金門街93號，近捷運信義國小站

金門街小社區，最新成交約45萬/坪

樂屋網平均約40.7到43.6萬/坪，最新成交約45.0萬（2025年9月）。

最新成交已在區間上緣，與仰德（約44.9到47.7萬）相近；早期成交（約19.9萬）與近期相差一倍以上，不能拿累計平均價開價 ＊參考行情。

學區待確認

本次查到的資料未載明國小與國中學區；苓雅區金門街一帶學區歸屬以現場門牌查詢為準，待確認。

生活機能待確認

本次未取得可靠的商場、市場步行距離資料，待確認，建議現場實測。

周邊公園綠地待確認

本次查到的資料未載明鄰近公園與步行距離，待確認，不宜寫成公園首排。

近捷運信義國小站

搜尋結果記載社區靠近捷運信義國小站；實際步行距離未取得，以現場實測為準，待確認。

36戶小社區，現況待確認

公設項目、管理費、管委會運作與修繕基金待確認；屋齡各平台說法不一，建議現場核對使用執照。

這一戶，在社區裡站什麼位置

36戶小社區，樓層與坪數是主要定價變數。

社區主力格局一覽

坪數範圍

約22–46坪

近期成交（對照）

約45.0萬/坪（2025年9月）

累計均價（對照）

約40.7–43.6萬/坪＊參考行情

本戶對應坪數與格局待確認，見屋主當天核對後填入。

成交資料總覽

53筆成交橫跨十年，單價區間極寬。提案時建議只看近一年相近坪數成交，逐筆到內政部實價登錄核對；成交總價區間各來源記載不一，待確認。

十年漲幅明顯，最新成交約45萬

金門街97號3樓的成交由2015年約549萬升到2024年約1,045萬，近十年價格明顯上漲；最新成交約45.0萬/坪落在區間上緣，但樣本少，走勢待確認 ＊參考行情。

苓雅區小社區與名稱相近案區隔

苓雅區的仰德、文化高峰會，以及名稱相近的文化綻。

裡文化與仰德價位相近但坪數差極大（22到46坪對85到127坪）；文化綻資料本次未查證，僅列出提醒區隔。

誰會買這間房

• 捷運通勤族：看重近捷運信義國小站。
• 苓雅區小坪數換屋族：看重22到46坪、36戶低密度。
• 置產客：看重十年漲幅與最新成交約45萬的表現。

主打哪三個賣點

• 36戶低密度小社區，近捷運信義國小站。
• 22到46坪，總價門檻低於仰德等大坪數案。
• 最新成交約45萬/坪，價格表現強。

成交樣本少、歷史區間寬；公設、管理、學區與屋齡資料不足，提案前須逐項核對。

委託後，每個階段會做什麼

• 第一週：核對本戶樓層、坪數與屋況，釐清屋齡，訂出開價與底價。
• 第二到四週：分階段曝光，追蹤瀏覽與來電數據，依反應微調價格與訴求。
• 每週：回報議價狀況、市場動態、需要調整的地方，主動告知不留屋主猜測。
• 成交前：比對近期相近坪數成交與待售競爭戶，重新校準底價，再進入議價。