高雄市鳳山區南京路210號｜明磊建設，衛武營生活圈，53戶小規模大坪數，屋齡約10到11年
明磊建設興建，地上14層、地下2層，53戶（52住家＋1店面），屋齡約10到11年，鄰衛武營與海洋商圈。
蘭亭敘位於鳳山區南京路210號，基地約520坪，全案僅約53戶，住宅坪數約41到59坪（成交多為約49到61坪、含車位），店面75坪起。設有花園，全天候警衛，並提供無障礙坡道，垃圾由社區統一處理。公設比記載為19%（偏低，是否含店面拆分待確認）。提醒：本案在鳳山區，是絹姐的主力區；名稱相近的「蘭亭」（591累計18筆、均價約21萬/坪）與本案是不同社區，不可混用。
均價說法不一：信義與5168記載近兩年均價約23.0萬/坪、最新成交23.04萬（2024年12月），成交總價約600到1,810萬、累計約57到60筆；成家網卻寫成交均價29.41萬/坪（57筆），差距近6萬，可能是統計口徑或早期成交，我以23萬為現行參考並標「＊參考行情」＊參考行情。
53戶的小社區、單戶動輒五、六十坪，每年成交只有幾筆，單筆成交就能拉動均價，開價很容易被高低兩種說法帶偏。
有一份企劃書，把23萬與29萬兩種行情攤開說明，並與同衛武營生活圈的社區對照，議價依據才禁得起檢驗。
鳳山區南京路，明磊建設，屋齡約10到11年。
信義、5168：近兩年均價約23.0萬，最新成交23.04萬（2024年12月）。
成家網記載成交均價29.41萬/坪，與其他平台差近6萬，可能為統計期間或含店面戶；本次無法判定，不宜引用 ＊參考行情。低於頂誠御丰景（約27.3到33萬/坪）等同區較新案，屬屋齡較長的大坪數社區。
本次查到的資料未載明國小與國中學區；鳳山區南京路一帶學區歸屬以現場門牌查詢為準，待確認。
信義記載鄰近海洋商圈與衛武營，公車站步行約3.2分鐘；大型商場與市場距離待確認。
位於衛武營生活圈，鄰近衛武營都會公園一帶；本案與公園的實際步行距離本次未取得可靠資料，待確認，不宜寫成首排。
5168記載附近2個捷運站、16個公車站，含捷運Y19站與Y20站（施工中）；信義記載未來將接近捷運黃線。捷運黃線屬規劃與施工中題材，時程有不確定性，行銷時不宜當成既定事實。
全天候警衛，有花園與無障礙坡道。管理費、管委會運作與修繕基金待確認；屋齡約10到11年，建議現場核對電梯與公設維護。
53戶、單棟，樓層與坪數是主要定價變數。
本戶對應坪數與格局待確認，見屋主當天核對後填入。
53戶社區成交三年不到六十筆，單筆成交影響大。提案時建議聚焦近一年同坪數成交，逐筆到內政部實價登錄核對，並釐清29.41萬與23萬兩種說法的差異來源。
信義與5168記載最新成交23.04萬/坪（2024年12月）與近兩年均價約23.0萬相同，價格平穩；但成家網29.41萬的說法未解釋，待確認 ＊參考行情。
衛武營生活圈的頂誠御丰景，名稱相近的蘭亭，以及價位相近的龍騰上河國。
| 社區 | 屋齡／狀態 | 均價 | 備註 |
|---|---|---|---|
| 蘭亭敘（本案） | 約10–11年 | 約23萬/坪＊ | 53戶，南京路210號，明磊建設 |
| 頂誠御丰景 | 約5年 | 27.3–33萬/坪 | 鳳山區武營路136號，188戶，同衛武營生活圈 |
| 蘭亭 | 待確認 | 約21萬/坪 | 名稱相近，591累計18筆，不同社區，須區隔 |
| 龍騰上河國 | 約14年 | 約23萬/坪 | 鳳山區華鳳特區，292戶，價位相近，不同生活圈 |
「蘭亭」與「蘭亭敘」名稱相近、行情不同，提案務必標明「蘭亭敘」與南京路210號；價位相近的龍騰上河國位置不同，僅供參考。
成交樣本少，均價說法（23萬與29萬）不一；公設比19%與坪數是否含店面須向謄本核對。
鳳山是我的主場，小社區的行情要逐筆看。
約時間到府，核對棟別、樓層、坪數與屋況，當場把這份企劃書補齊。