高雄市鳳山區．勝中路25號（勝利段9地號）｜93期重劃區預售新案・李祖原建築設計
93期重劃區預售新案，藏美建設攜手國揚集團開發，預計2029年10月完工。
藏美東京都位於高雄市鳳山區勝中路25號（基地勝利段9地號），由藏美建設投資興建、國揚集團合作開發，建築設計為李祖原建築師事務所，預計2029年10月完工，規劃3棟地上15層、地下3層，公設比37.5%。
這是一件預售屋，尚未完工交屋，目前市場上看到的「成交」多為預售屋換約與轉單交易，跟已完工社區的實價登錄性質不同。戶數各平台記載從392戶到413戶不等，均價數字各平台落差也不小（32.7萬到35萬/坪），這份企劃書會把這些落差如實標示，不會挑一個好看的數字講給屋主聽。
另外，市場上也有標示為「藏美東京都2」的資料，可能是分期或分棟命名，正式提案前建議先跟代銷或建商業務確認棟別與期別關係。
預售屋的行情資訊比成屋更容易因為換約、轉單、不同代銷話術而混亂，隨便刊登容易讓買方誤判實際成本，也容易讓屋主（若持有預售合約要轉售）誤判合理開價。
有一份企劃書，把預售與換約市場的行情落差、完工時程風險、公設比等關鍵資訊攤開來看，議價依據才禁得起檢驗。
高雄市鳳山區勝中路25號，藏美建設興建，國揚集團合作開發。
預售開價36–44萬/坪；換約／轉單市場統計均價32.7–35萬/坪。
對照鳳山區全區近一年成交均價約27.69萬/坪、新屋成交約34.54萬/坪，本案開價明顯站在鳳山區新屋的高標，反映93期重劃區作為新興重劃區、有明星建築師與集團背書的指標案定位。完工前仍有2029年時程與市場波動的風險需向屋主／買方說明。
鄰近文華國小（約510公尺），國中學區部分資料指向鳳山國中，但另有資料將援中國小、國昌國中列為周邊星級學區待確認——不同來源對本案實際學區劃分有出入，正式提案前務必以門牌「勝中路25號」向鳳山區公所或教育局確認當年度最新學區劃分。
步行約2分鐘可達鳳山共同市場，滿足日常採買；全聯福利中心車程約3分鐘，家樂福鳳山店車程約10分鐘，生活採買機能完整。
車行約2分鐘可達海風社區公園，有大片綠地可供休憩，重劃區內整體綠覆率高於老市區。
距高雄捷運橘線鳳山國中站約650公尺，步行8到10分鐘；鄰近鳳山火車站。加上捷運黃線與國道7號等建設規劃，屬於中長期交通利多題材，但興建時程仍需持續追蹤，不宜視為短期立即兌現的價值。
本案為預售屋，尚未完工交屋，目前無實際管理現況可供評估。基地面積約2160坪，建蔽率35.29%，3棟地上15層、地下3層。管理費、公設項目與後續營運方式待確認，建議向代銷或建商業務索取正式規劃書確認。
預售屋階段，棟別、樓層、座向直接影響換約價差。
本戶對應坪數與格局待確認，見屋主／買方當面核對合約後填入。
本案尚未交屋，這些筆數屬於預售屋換約／轉單登錄，性質與已完工社區的成屋實價登錄不同，不能直接類比。不同平台統計均價落差達2萬多/坪待確認，建議直接查詢內政部預售屋實價登錄系統取得逐筆明細，並以正確門牌「勝中路25號」核對。
預售開價36到44萬/坪，換約統計均價落在32.7到35萬/坪，中間有近一成的落差，這在預售屋市場屬常見現象，反映早期低樓層／小坪數件先出場、後期戶別逐步墊高開價的銷售節奏。合理定位仍應以最近期、坪數相近的實際換約案例為準，而非單看建商公告開價。
與鳳山區全區成交行情、同屬重劃區指標案對照。
| 社區／區域 | 屋齡／完工 | 均價 | 備註 |
|---|---|---|---|
| 藏美東京都（本案） | 預計2029年完工 | 32.7–44萬/坪 | 93期重劃區，開價與換約有落差 |
| 鳳山區全區近一年成交 | — | 約27.69萬/坪 | 含新舊屋齡混合，供對照 |
| 鳳山區新屋成交 | 近1–2年 | 約34.54萬/坪 | 與本案換約均價相近 |
目前尚未查得93期重劃區內其他具體個案的完整比較資料待確認，待有更多同重劃區個案資料時再補齊逐案對照。
行銷時務必誠實告知2029年10月為預計完工時程、開價與換約均價的落差，避免買方事後認為被誤導。
預售屋換約牽涉合約條件與工程進度，不是單看一個開價數字就能判斷。
約時間核對合約棟別、樓層、座向與坪數條件，當場把這份企劃書補齊。