01 / 20 — 封面
社區銷售企劃書
華友聯樹粼
銷售企劃書
高雄市鳳山區．北賢街1號｜華友聯開發・華鳳特區，力行路商圈
02 / 20 — 給屋主的一段話
為什麼這間房子需要一份企劃書
華友聯開發興建，屋齡約7年，共266戶，位於華鳳特區內、力行路與北賢街口。
華友聯樹粼位於高雄市鳳山區北賢街1號（力行路與北賢街口），由華友聯開發興建，屋齡約7年，地上15層、地下2層，鋼筋混凝土造，共266戶，公設比34%，管理費約50元/坪/月。坪數規劃約24.72到55.01坪，格局以2到3房為主，也有部分4房產品。基地位於華鳳特區內，鄰近力行路商圈，生活機能較特區內其他社區更為便利。
實價登錄各平台記載的成交筆數落差很大（6筆到320筆都有，可能是統計期間不同），但均價相對集中在29到30.4萬/坪，代表性尚可信。同建商華友聯在鳳山區另有「濤花園」（永忠街13號，同屬華鳳特區）與「華友聯華悅」（27.82萬/坪），這份企劃書會一併提及區隔。
03 / 20 — 為什麼需要專屬手冊
隨便刊登，跟有企劃書，差在哪裡
華友聯在華鳳特區內有多個作品（樹粼、華悅，以及同區的濤花園），加上成交筆數各平台記載落差極大，隨便刊登容易讓買方對社區活躍度產生誤判，也容易搞混同建商不同案場。
有一份企劃書，把正確地址、正確建案身分、成交筆數落差清楚標示，讓屋主與買方都對齊同一個社區在討論，議價依據才禁得起檢驗。
04 / 20 — 基本資料總覽
華友聯樹粼｜基本資料
高雄市鳳山區北賢街1號，華友聯開發興建，屋齡約7年。
- 棟數樓層
- 地上15層，地下2層，RC造
- 管理費
- 約50元/坪/月
- 坪數規劃
- 約24.72–55.01坪，格局2到4房
- 地段特色
- 華鳳特區內，鄰力行路商圈，生活機能較特區內便利
05 / 20 — 區域市場定位
屋齡約7年，均價相對集中在29到30.4萬/坪
成交筆數各平台記載落差很大，但均價代表性尚可信。
6–320筆各平台記載成交筆數落差極大 ＊參考行情
均價各平台記載相對集中，落差不算太大，是這份企劃書中行情相對明確的社區之一。成交筆數落差極大可能反映統計期間不同（近期6筆 vs 累計320筆），開價前建議以近3到6個月相近坪數的實際成交案例為準。
06 / 20 — 四大地段價值｜學區
學區待現場核對
社區靠近學校，但確切國小與國中學區待確認，建議現場向學區查詢系統或戶政單位確認。
07 / 20 — 四大地段價值｜商場市場
鄰力行路商圈，特區內生活機能較便利
位於力行路、北賢街口，鄰近力行路商圈，生活機能較華鳳特區內其他社區更為便利，是這個新興重劃區內相對成熟的地段之一。
08 / 20 — 四大地段價值｜公園綠地
鄰近公園
行銷資料提及社區靠近公園，具體公園名稱與步行距離待確認，建議現場拜訪時實際確認。
09 / 20 — 四大地段價值｜交通建設
力行路、北賢街口，交通機能便利
位於力行路與北賢街口，屬於華鳳特區內交通動線便利的位置，具體到捷運或輕軌站的距離待確認，建議現場實測確認。
10 / 20 — 社區現況與管理
266戶，屋齡約7年
全案266戶，地上15層、地下2層，公設比34%，管理費約50元/坪/月，屋齡約7年，社區維護狀況多屬穩定期。具體公設項目待確認，建議現場向管委會確認。
11 / 20 — 棟別樓層座向
這一戶，在社區裡站什麼位置
地上15層，樓層與座向是主要定價變數。
格局與坪數
待確認（全案24.72–55.01坪，2到4房）
12 / 20 — 主力坪數格局
社區主力格局一覽
- 坪數規劃
- 約24.72–55.01坪，格局2到4房
- 近一年均價（供對照）
- 約29–30.4萬/坪
本戶對應坪數與格局待確認，見屋主當天核對後填入。
13 / 20 — 近三年實價登錄總表
成交資料總覽
6–320筆各平台記載成交筆數落差極大 ＊參考行情
成交筆數各平台記載落差極大，但均價相對集中。建議直接查詢內政部實價登錄網站取得逐筆明細，聚焦近3到6個月正常成交案例。
14 / 20 — 價格走勢區間
均價相對明確，屬穩定行情
近一年均價各平台記載相對集中在29到30.4萬/坪，落差不算太大，是這份企劃書中行情相對明確、可信度較高的社區之一。屋齡約7年，仍在多數買方接受的產品週期內。本戶合理開價帶建議以近3到6個月相近坪數的實際成交案例為準。
15 / 20 — 競品比較
同建商同特區「濤花園」對照，「華友聯華悅」區隔
與同建商、同屬華鳳特區的「濤花園」對照；另有「華友聯華悅」名稱相近但不同案。
| 社區 | 屋齡 | 均價 | 備註 |
|---|
| 華友聯樹粼（本案） | 約7年 | 29–30.4萬/坪 | 北賢街1號，266戶，力行路商圈 |
| 濤花園 | 約13–14年 | 19.1–28.2萬/坪 | 同建商，同華鳳特區，永忠街13號 |
| 華友聯華悅 | 待確認 | 27.82萬/坪 | 同建商不同案，僅名稱相近 |
樹粼屋齡較濤花園新，均價也相對較高，符合新舊產品的合理價差。行銷與提案時務必標明正確地址「鳳山區北賢街1號」，避免與同建商其他案場混淆。
16 / 20 — 買方輪廓
誰會買這間房
- 華鳳特區生活圈熟客：看重鄰力行路商圈，是特區內生活機能較便利的地段。
- 換屋家庭：看重24.72到55.01坪的多元坪數選擇，含4房大坪數產品。
- 置產族：看重均價相對穩定、代表性可信的行情數據。
17 / 20 — 本戶銷售定位與包裝策略
主打哪三個賣點
- 位於力行路、北賢街口，是華鳳特區內生活機能較便利的地段。
- 屋齡約7年，均價相對穩定，行情數據可信度高，議價依據清楚。
- 24.72到55.01坪多元坪數選擇，含4房大坪數產品，適合換屋家庭。
行銷素材務必標明正確地址「鳳山區北賢街1號」，並主動說明本案與同建商「濤花園」「華友聯華悅」是不同案場。
18 / 20 — 完整銷售流程
委託後，每個階段會做什麼
- 第一週：核對本戶樓層、座向、坪數格局，攤開正確行情走勢說明給屋主聽，訂出開價與底價。
- 第二到四週：分階段曝光，主打力行路商圈生活機能與多元坪數題材，追蹤瀏覽與來電數據。
- 每週：回報議價狀況、市場動態、需要調整的地方，主動告知不留屋主猜測。
- 成交前：比對近3到6個月相近坪數的成交案例重新校準底價，確保開價貼近實際市場水準。
19 / 20 — 為什麼選擇我
用市場真話，陪你做出更好的決策
鳳山區是絹姐主力經營區域之一，華鳳特區內同建商多案場的地段差異她比誰都清楚。
- 遇到同建商多案場的社區，堅持先核對正確身分再開價，不會把不同案的行情混著用。
- 物件類型跨足大樓、透天、土地、商辦，能給跨產品的資產規劃建議，不是只會推單一產品。
- 專任委託搭配銷售企劃，定價依據、曝光節奏、AI輔助行銷素材都有節點可以檢視。
20 / 20 — 行動呼籲
下一步
約時間到府，核對本戶樓層、座向、坪數格局條件，當場把這份企劃書補齊。
周麗絹（絹姐）｜高雄置產規劃師．AI房仲
永慶不動產瑞隆鳳甲加盟店｜營業員證號 102登字第251262號
經紀業：天璘不動產仲介有限公司｜經紀人：張秀琴（經紀人證號 105高市字第01184）
經紀業特許證號：10833357700
0917374323｜LINE ID：@896gftut
資料來源：永慶房屋、樂居、5168實價登錄比價王、好房網、樂屋網（擷取日期 2026/09/18）。成交筆數各平台記載落差極大，學區與交通細節待確認，正式提案前請自行核對最新謄本與實價登錄逐筆資料。