芳崗高鐵棧
銷售企劃書

為什麼這間房子需要一份企劃書

芳崗建設興建，152住家加1戶店面，2021年12月15日取得使用執照，屋齡約4年，位於高雄29期重劃區。

芳崗高鐵棧位於左營區高鐵路168號（一說大中二路677號，門牌記載不一，待確認以謄本為準），基地約557坪，土地使用分區為住五，公設比約37%，格局2房約28.2到32.5坪、3房約41.7坪、4房以上約53.4坪。提醒：本案在左營區，不在絹姐主力三區，你先前已確認左營區「繼續做」（京城鉅誕、白玉岸、麗馥、雲品苑、悠然）。基地距高鐵左營站步行約5分鐘，可步行至新光三越、彩虹市集、環球購物中心。

591累計135到146筆成交，均價約40萬/坪；樂居近一年約39.18萬；5168約40.4萬；最新成交（114年3月）約43.6萬/坪；成交總價約990到2,550萬，單價約33.0到43.7萬/坪；591新建案開價每坪40到50萬（一說上看5字頭），總銷約30億元 ＊參考行情。開價明顯高於成交均價，議價時應以近期實際成交為準，不宜引用開價上緣。

隨便刊登，跟有企劃書，差在哪裡

新成屋開價每坪40到50萬，但實際成交均價約39到40萬，開價與成交有落差，屋主如果拿開價上緣定價，很容易被買方拿實登成交壓價。

有一份企劃書，把開價與成交價拆開、把門牌記載不一的問題先釐清，議價依據才禁得起檢驗。

芳崗高鐵棧｜基本資料

左營區高鐵路，芳崗建設，2021年12月完工，屋齡約4年。

棟數規劃

基地約557坪，住五分區

格局

2房約28.2–32.5坪、3房約41.7坪、4房以上約53.4坪

車位

2房多配機械車位、4房多配平面車位（依總價區間推估，待確認）

位置

高鐵路168號，29期重劃區

29期重劃區高鐵站周邊新成屋，近一年均價約39到40.4萬/坪

591累計約40萬（135到146筆）、樂居約39.18萬、5168約40.4萬/坪，最新成交約43.6萬。

屬29期重劃區高鐵站周邊新成屋指標水準，最新成交（約43.6萬）已高於近一年均價，反映近期行情走強 ＊參考行情。

學區待確認（車行約2分鐘可達）

591記載車行約2分鐘可到國中小學區，但未載明確切校名；實際歸屬以現場門牌查詢學區系統為準，待確認。

步行可達新光三越、彩虹市集、環球購物中心

基地距高鐵左營站步行約5分鐘，可步行至新光三越、彩虹市集、環球購物中心等三家百貨市集，生活機能完整。

周邊公園步行距離待確認

待確認（本次未取得可靠的鄰近公園步行距離資料，待確認）。

步行約5分鐘達高鐵左營站

基地距高鐵左營站步行約5分鐘；捷運與台鐵左營站步行距離待確認。

屋齡約4年，管理現況待確認

公設比約37%。管理費、公設項目、管委會運作與修繕基金待確認；建議現場核對電梯保養與公設維護狀況。

這一戶，在社區裡站什麼位置

152戶新成屋，樓層與是否配平面車位是主要定價變數。

社區主力格局一覽

2房

約28.2／29.7／32／32.5坪

3房

約41.7坪

4房以上

約53.4坪

本戶對應坪數與格局待確認，見屋主當天核對後填入。

成交資料總覽

開價每坪40到50萬明顯高於實際成交均價約39到40萬，成交總價約990到2,550萬。提案時建議只採近3到6個月成交、逐筆到內政部實價登錄核對，並確認門牌與車位型式。

最新成交約43.6萬，高於近一年均價

近一年均價約39.18到40.4萬，最新成交（114年3月）約43.6萬，反映近期行情走強；逐月序列本次未取得，待確認 ＊參考行情。

左營區同區對照

同左營區的京城鉅誕、雲品苑。

三案分屬左營區不同生活圈（高鐵站、巨蛋商圈、生態園區），屋齡與產品定位不同，價位不宜互相套用；提案務必標明「芳崗高鐵棧」與正確門牌。

誰會買這間房

• 高鐵通勤族：看重步行5分鐘達高鐵左營站。
• 商圈生活派：看重步行可達新光三越、彩虹市集、環球購物中心。
• 首購與換屋族：看重2房到4房以上的完整格局選擇。

主打哪三個賣點

• 步行約5分鐘達高鐵左營站。
• 步行可達新光三越、彩虹市集、環球購物中心。
• 29期重劃區新成屋，152戶＋1店面。

開價明顯高於實際成交均價；門牌記載不一（高鐵路或大中二路）；學區確切校名、車位型式、管理費、公園步行距離待確認。

委託後，每個階段會做什麼

• 第一週：核對本戶樓層、坪數與車位型式，確認門牌無誤，訂出開價與底價。
• 第二到四週：分階段曝光，追蹤瀏覽與來電數據，依反應微調價格與訴求。
• 每週：回報議價狀況、市場動態、需要調整的地方，主動告知不留屋主猜測。
• 成交前：比對近3到6個月實際成交與待售競爭戶，重新校準底價，再進入議價。