興璟璟都心
銷售企劃書

為什麼這間房子需要一份企劃書

興璟建設興建，3棟地上12到15層、地下2層，142戶住家加7戶店面，2023年8月前後完工，屋齡約2到3年。

興璟璟都心位於三民區青島街77號，基地約767坪，格局2房25坪、3房31到36坪、4房45坪，公設比約32.51到32.93%，車位平面37個、機械108個（配比約1:0.97，不足1:1）。提醒：本案在三民區，不在絹姐主力三區（沿用先前三民區案場的「繼續做」，未重問）。

近期行情各平台落差大：591累計142筆、均價約39萬/坪；5168累計154筆、平均約39.7萬，但近一年平均47.6萬；樂屋網154筆、均價約49萬/坪；近6個月平均約43.9萬，最新一筆較早的成交51.3萬/坪（2024年3月），成交單價區間約38到60萬、總價約1,086到2,600萬 ＊參考行情。累計均價（約39萬）含預售期與早期低價成交，近期已明顯高於此。

隨便刊登，跟有企劃書，差在哪裡

累計均價39萬與近一年均價47.6萬差近9萬，屋主若只看累計均價會低估，買方若拿累計價殺價會壓得過低。

有一份企劃書，把預售期與近期成交拆開，並與同三民區的星帝標、麗晶天際並排，議價依據才禁得起檢驗。

興璟璟都心｜基本資料

三民區青島街，興璟建設，屋齡約2到3年。

棟數樓層

3棟，地上12、15層，地下2層，基地約767坪

格局

2房25坪、3房31–36坪、4房45坪

車位

平面37個、機械108個（配比約1:0.97）

學區

愛國國小、三民國中（依591）

三民區新成屋小社區，近期均價約44到49萬/坪

近6個月約43.9萬、5168近一年47.6萬、樂屋網49萬；591累計約39萬/坪。

5168比較區列出郡都當代約37.8萬、愛上城約37.4萬/坪，本案在同區位屬價格較高的選項；星帝標約35萬、麗晶天際約34到40萬，也低於本案 ＊參考行情。

愛國國小步行約7分鐘，三民國中步行約10分鐘

591記載步行約7分鐘可到學區愛國國小、約10分鐘到三民國中；實際學區歸屬以現場門牌查詢為準，待確認。

學區、商圈、醫療、公園皆在步行10分鐘內（依591）

591記載生活機能便利，學區、商圈、醫療、公園皆在步行約10分鐘範圍內；各項具體名稱與距離待確認。

步行10分鐘內有公園，名稱待確認

591記載公園在步行約10分鐘範圍內，但公園名稱與實際距離本次未取得，待確認，不宜寫成首排。

車程約5分鐘達高雄火車站與捷運後驛站

591記載車行約5分鐘可到高雄火車站、捷運紅線後驛站與高雄站；5168記載附近2個捷運站（在建）、15個公車站；實際步行距離待確認。

新成屋，機械車位比重高

機械車位108個遠多於平面37個，配比不足1:1，591提醒須留意機械車位保養。管理費、公設項目、管委會運作待確認。

這一戶，在社區裡站什麼位置

3棟149戶，棟別、樓層與車位型式是主要定價變數。

社區主力格局一覽

2房

25坪

3房

31–36坪

4房

45坪

本戶對應坪數與格局待確認，見屋主當天核對後填入。

成交資料總覽

累計成交含預售期低價，近一年成交明顯較高。提案時建議只看近半年相近坪數成交，逐筆到內政部實價登錄核對，並區分平面與機械車位。

累計均價約39萬，近期約44–49萬，價差來自成交期別

591累計均價約39萬，5168近一年47.6萬、樂屋網約49萬、近6個月約43.9萬，最新一筆較早的成交51.3萬（2024年3月）；近期是否仍在上揚，本次未取得逐月資料，待確認 ＊參考行情。

三民區近站生活圈新成屋對照

三民區的星帝標、麗晶天際，以及5168列出的郡都當代、愛上城。

本案屋齡最新、價位較高；郡都當代與愛上城資料本次未逐項查證，僅供價位參考。

誰會買這間房

• 首購與小家庭：看重2房25坪、3房31到36坪的總價門檻。
• 學區家庭：看重愛國國小步行約7分鐘、三民國中步行約10分鐘。
• 火車站與捷運通勤族：看重車程約5分鐘達高雄火車站與後驛站。

主打哪三個賣點

• 新成屋（約2到3年），愛國國小步行約7分鐘。
• 學區、商圈、醫療、公園皆在步行約10分鐘內（待實測）。
• 3棟低密度、2到4房齊全。

機械車位比重高、配比不足；累計均價與近期均價差距大，勿用累計均價開價。

委託後，每個階段會做什麼

• 第一週：核對本戶棟別、樓層、坪數與車位型式，釐清累計與近期成交差異，訂出開價與底價。
• 第二到四週：分階段曝光，追蹤瀏覽與來電數據，依反應微調價格與訴求。
• 每週：回報議價狀況、市場動態、需要調整的地方，主動告知不留屋主猜測。
• 成交前：比對近期相近坪數成交與待售競爭戶，重新校準底價，再進入議價。