高雄市鳳山區．和德街｜社區資料、實價行情與銷售策略整理
和德街上第三個被納入比較的社區，雙社區公園景觀是它最大的差異化賣點。
至善時代由吉圃建設興建，屋齡約14–15年，78戶，面對兩座社區公園（約1,300坪與3,100坪），戶戶可見公園景觀，並配備長庚生技與德國進口活水系統，前置式中庭花園約330坪。累積71到78筆實價登錄，不同來源均價從23.8到29.2萬/坪不等，落差明顯。
屋主最容易犯的錯，是只挑一個看起來漂亮的均價數字開價，卻沒注意到同一條和德街上還有富邦大無疆、陽光西班牙這兩個屋齡與規模都不同的社區可以互相對照，也沒把「雙公園景觀」這個真正稀有的賣點講清楚。
這份企劃書，先把行情區間、社區特色、周邊機能攤開來看，再談這一戶該怎麼定價。
高雄市鳳山區和德街18號，吉圃建設興建。
不同平台統計區間差異大，開價前務必核對最新資料。
均價區間在不同平台之間落差超過5萬/坪，可能反映統計時間點不同，也可能混雜了面公園與不面公園戶的成交價差。開價前務必以最新謄本與地政系統查詢結果為準，不要直接引用單一平台的數字。
雙社區公園加上捷運大東站，是這個地段最強的兩張牌。
鄰近明星學區待確認，需現場核對確切學區範圍。
面對兩座社區公園（約1,300坪與3,100坪），戶戶可見公園景觀，是和德街三案中唯一有此條件的社區。
鄰近捷運大東站，步行約10分鐘。
鄰近鳳山中山路商圈與大東文化藝術中心生活圈。
是否面公園，是影響這個社區價格最關鍵的因素，先到現場核對。
現場填完這頁，才能接著談第 07、08 頁的合理開價帶。
屋齡約14–15年，成交統計基準在不同平台間差異較大。
單價依不同平台計算基準（含車位／不含車位、面公園與否、統計區間）落差較大，實際開價前請以本戶最新謄本與地政系統查詢結果為準。
富邦大無疆與陽光西班牙都在同一條和德街上，屋齡跨度大，是很直接的定價參考座標。
| 社區 | 屋齡 | 均價 | 成交筆數 | 備註 |
|---|---|---|---|---|
| 至善時代（本案） | 約14–15年 | 23.8–29.2萬/坪 | 71–78筆 | 吉圃建設，和德街18號，面雙公園 |
| 富邦大無疆 | 約5年 | 28.8–31萬/坪 | 1,371–1,388筆 | 和德街107號，767戶 |
| 陽光西班牙 | 約12年 | 21.2–27.2萬/坪 | 107–150筆 | 和德街33號，西班牙風格 |
三案屋齡從5年到15年都有，均價大致隨屋齡遞減，但至善時代因面雙公園的稀缺性，均價區間仍與屋齡較輕的陽光西班牙有重疊。實際成交仍會受樓層、面公園與否、車位、屋況影響。
雙公園景觀加上捷運大東站，適合重視居住品質、願意為景觀多付一點的家庭型買方。
這裡的買方多半是已經看過和德街其他兩案、但更在意「開窗見公園」這種稀缺條件的換屋族，願意為景觀溢價，但也會拿富邦大無疆、陽光西班牙的行情來比價。
把「賣多久」跟「賣多少」變成可以追蹤的過程。