高雄市三民區明仁路36號｜聯捷建設，河堤社區雙塔制震宅，108戶，2013年11月竣工
聯捷建設興建，雙塔地上28層、地下4層，108戶住家，2013年11月竣工，位於三民區河堤社區，屋齡約13年。
聯上草雲位於三民區明仁路36號，基地約1,159坪，雙塔28層地標建物，總戶數108戶，坪數規劃約86到220坪，公設比約35.65%，車位190個，管理費約70元/坪/月（每戶約8,257元/月）。採日本新日鐵制震系統，曾獲2014年金石獎優良建築施工首獎，1樓零店面、門廳挑高7米，飯店式管理。提醒：本案在三民區，不在絹姐主力三區（沿用先前三民區案場的「繼續做」，未重問）。
591累計139筆成交、均價約34萬/坪；信義房屋近半年約32.4萬/坪；永慶近半年約31.5萬/坪；5168比價王約35.2萬/坪；樂居近一年約33.91萬/坪。各平台區間約31.5到35.2萬/坪 ＊參考行情，屬三民區河堤社區指標大樓，價位明顯高於一般河堤中古屋。
雙塔制震地標宅、108戶總量不大，各平台均價落差達3、4萬/坪，屋主容易被單一平台的高點誤導開價。
有一份企劃書，把各平台區間攤開、拆解坪數與樓層差異，議價依據才禁得起檢驗。
三民區明仁路，聯捷建設，2013年11月竣工，屋齡約13年。
591約34萬、信義約32.4萬、永慶約31.5萬、5168約35.2萬、樂居約33.91萬/坪，各平台區間約31.5到35.2萬/坪。
河堤社區多為屋齡15到25年的中古大樓，均價約16到18萬/坪；10年內大樓約20到25萬/坪。聯上草雲屬制震地標宅，價位明顯高於一般河堤中古屋，差距主要來自制震系統、雙塔門廳規格與較新屋齡 ＊參考行情。
三民區公所學區劃分資料標示河堤國小為學區國小，國中為龍華國中、鼎金國中；實際歸屬以現場門牌查詢為準，待確認。
河堤社區生活機能以社區內及周邊街廓店家為主，大型商場、傳統市場的實際步行距離待確認。
待確認（河堤社區本身即以綠帶規劃著稱，惟與鼓山區河堤公園非同一地點，實際步行距離待確認，不宜混為一談）。
待確認（三民區河堤社區鄰近捷運紅線凹子底站、巨蛋站一帶，惟本次未取得逐點步行距離，待現場實測核對）。
1樓零店面、門廳挑高7米，飯店式管理，管理費約70元/坪/月（每戶約8,257元/月）。制震系統與管委會運作現況、修繕基金待確認。
雙塔108戶，單層僅2戶，樓層與棟別是主要定價變數。
本戶對應坪數與格局待確認，見屋主當天核對後填入。
各平台筆數與均價略有落差（591約139筆均價34萬、信義144筆、樂居33.91萬），提案時建議只採半年內成交、逐筆到內政部實價登錄核對，避免用單一平台的高點或低點代表全社區。
591約34萬、5168約35.2萬，信義、永慶約31.5到32.4萬；逐月走勢本次未取得，待確認 ＊參考行情。
同在三民區河堤社區生活圈的河堤苑與周邊中古大樓，以及三民區10年內大樓的一般水準。
| 社區 | 屋齡／狀態 | 均價 | 備註 |
|---|---|---|---|
| 聯上草雲（本案） | 約13年 | 約31.5–35.2萬/坪 | 108戶，明仁路36號，聯捷建設，雙塔制震宅 |
| 京城閱河堤 | 約7年 | 約38–40萬/坪 | 同明仁路、同河堤國小學區，57戶，京城建設，不同案 |
| 河堤苑 | 約20年以上 | 約17.9萬/坪 | 同河堤社區，6棟209戶＋7戶店面 |
| 河堤社區周邊中古大樓 | 約15–25年 | 約16–18萬/坪 | 同河堤社區生活圈，多案混合 |
| 三民區10年內大樓 | 約10年內 | 約20–25萬/坪 | 同三民區，非河堤指標案，多案混合 |
聯上草雲屬制震地標雙塔宅，價位明顯高於河堤社區一般中古屋，議價時須把「制震系統＋雙塔規格」這個溢價點講清楚，而不是直接比周邊中古屋均價。
各平台均價落差約3到4萬/坪；與鼓山區河堤公園非同一地點，公園與捷運站實際步行距離待確認；大坪數戶總價偏高，買方基數較窄。
制震地標宅的溢價，要講得出結構與規格的道理，不能只靠一句「這棟很有名」。
約時間到府，核對棟別、樓層、坪數與屋況，當場把這份企劃書補齊。