01 / 10 — 封面
社區銷售企劃書
聯上居謙
銷售企劃書
高雄市新興區．中東街｜社區資料、實價行情與銷售策略整理
02 / 10 — 給屋主的一段話
為什麼這間房子需要一份企劃書
戶數單純、格局彈性大，但單價區間也因此拉得很開。
聯上居謙只有77戶，累積88到90筆實價登錄，近一年均價36.7萬/坪，但近三個月已經降到33.5萬/坪，兩者相差近1成。歷史單價區間更是從23.5萬到43.6萬/坪都有，代表格局（2房到4房都有配置）跟坪數（45到94坪）差異，會直接反映在單價上。
屋主最容易犯的錯，是拿近一年均價當開價依據，卻沒注意到近三個月的成交已經在往下修，或是拿大坪數戶型的高單價套用在小坪數戶上。
這份企劃書，先把行情走勢、格局規劃、周邊機能攤開來看，再談這一戶該落在哪個價格帶。
03 / 10 — 社區基本資料總覽
聯上居謙｜基本資料
高雄市新興區中東街66號，聯上實業興建。
- 格局規劃
- 3房為主，坪數約45–94坪，含2房、4房配置
- 車位配置
- 坡道平面式，車位約6–13坪，單價約165–430萬
- 公設比
- 待確認
- 社區特色
- 戶數單純、面寬型設計
04 / 10 — 區域市場定位
屋齡5–6年，近期行情微幅走弱
近三個月均價低於近一年均價，議價時要留意這個走勢。
33.5萬/坪近三個月均價（115.02–115.04） ＊參考行情
近三個月均價（33.5萬/坪）比近一年均價（36.7萬/坪）低了約9%，開價前建議以近期成交為主要參考，而不是直接套用一整年的均價，避免開價偏高。
05 / 10 — 四大地段價值
地段拆成四塊來看
信義國小生活圈，鄰近捷運文化中心站。
學區
新興國小、新興國中（新興高中國中部）為周邊學區候選待確認，涵蓋榮治里、大明里、漢民里等里別。
商圈機能
鄰近忠孝夜市、國民市場，日常採買機能完整。
公園綠地
新興公園在地老字號公園，有體健設施、兒童遊戲區與涼亭。
交通建設
鄰近捷運橘線美麗島站、信義國小站、文化中心站；捷運Y11站施工中。
06 / 10 — 本戶競爭力
這一戶，在社區裡站什麼位置
坪數區間45–94坪跨幅大，這一戶落在哪個級距，務必到現場核對。
格局與坪數
待確認（社區主力：3房為主，45–94坪，含2房、4房）
現場填完這頁，才能接著談第 07、08 頁的合理開價帶。
07 / 10 — 近三年實價登錄
成交價區間
屋齡5–6年，累積成交已能看出走勢方向。
1,188–3,230萬歷史成交總價區間 ＊參考行情
單價依不同平台計算基準（含車位／不含車位、統計區間）略有差異，實際開價前請以本戶最新謄本與地政系統查詢結果為準。
08 / 10 — 周邊競品比較
同商圈的對手
新興區內屋齡差距較大的一個對照案。
| 社區 | 屋齡 | 均價 | 成交筆數 | 備註 |
|---|
| 聯上居謙（本案） | 約5–6年 | 33.5–36.7萬/坪 | 88–90筆 | 聯上實業，77戶 |
| 高匯新興大樓 | 待確認 | 16萬/坪 | 71筆 | ＊參考，屋齡較大 |
高匯新興大樓均價明顯較低，可能反映屋齡與屋況差異，僅作同商圈長期行情參考，不宜直接類比本案價格。
09 / 10 — 買方輪廓與銷售策略
誰會買，主打哪三個賣點
信義國小生活圈機能成熟，適合重視大坪數與生活機能的換屋族。
這裡的買方多半是重視大坪數、想要面寬型格局的換屋族，戶數單純也是不少買方在意的居住品質因素之一。
- 戶數僅77戶，面寬型設計，居住品質與管理單純度是明確賣點。
- 格局從2房到4房都有配置，坪數45–94坪彈性大，適合不同人生階段的換屋需求。
- 鄰近捷運文化中心站、信義國小站，加上美麗島站在生活圈內，通勤機能完整，但需搭配最新成交數字說明合理開價，避免直接套用近一年均價。
10 / 10 — 銷售流程與行動呼籲
簽約後，我會做這些事
把「賣多久」跟「賣多少」變成可以追蹤的過程。
- 定價依據會議：以近三個月實際成交為主要依據，搭配本戶坪數與格局訂出開價與底價。
- 曝光排程規劃：分階段曝光，追蹤瀏覽與來電數據，不是一次全開之後等消息。
- 每週回報：議價狀況、市場動態、需要調整的地方，主動告知不留你猜。
- AI輔助行銷素材：同一份資料同時產出企劃書與網頁版，讓有意買方晚上還能自己再看一次。
周麗絹（絹姐）｜高雄置產規劃師．AI房仲
永慶不動產瑞隆鳳甲加盟店｜營業員證號 102登字第251262號
經紀業：天璘不動產仲介有限公司｜經紀人：張秀琴（經紀人證號 105高市字第01184）
經紀業特許證號：10833357700
0917374323｜LINE ID：@896gftut
資料來源：信義房屋、591實價登錄、樂居、樂屋網、5168實價登錄比價王（擷取日期 2026/09/11）。公開資料整理，正式提案前請自行核對最新謄本與實價登錄。