高雄市三民區十全三路2號｜興富發建設，中都重劃區，雙塔558戶，2到3房
興富發建設興建，2棟地上22層、地下3層，540戶住家加18戶店面，基地約2,159坪，屋齡約4年。
美樹大悅位於三民區中華二路與十全路口（好房網地址為十全三路2號），屬中都重劃區，格局為2房23到25坪、3房33到38坪，採24小時飯店式管理，公設含LOUNGE BAR、媽媽教室、圖書閱覽室、遊戲室、游泳池、SPA池、健身房、電影院等。另有少量透天產品（16筆成交、均價約33.6萬/坪），不能與大樓混算。提醒：本案在三民區，不在絹姐主力三區（沿用先前三民區案場的「繼續做」，未重問）。
樂居大樓區近一年均價約36.24萬/坪（728筆）、5168近一年約36.9萬/坪，累計約744筆成交 ＊參考行情。公設比、管理費本次查不到可靠數字，標「待確認」。
558戶的雙塔大社區，成交已超過七百筆，同時待售戶也多，開價與買方比較的基準都是同社區最近幾筆。
有一份企劃書，把大樓與透天分開、把棟別樓層差異與競爭戶攤開，議價依據才禁得起檢驗。
三民區中都重劃區，興富發建設，屋齡約4年。
樂居36.24萬（728筆）、5168約36.9萬/坪。
同在中都重劃區，潤隆樹禾苑約37.6到38萬/坪、森美樹最新約54萬/坪，本案位於兩者之間偏前者；三案屋齡、規模、位置不同，不能互相套用 ＊參考行情。
資料記載學區為十全國小或三民國小，國中為三民國中；兩所國小何者對應本案，須以門牌查詢學區系統，待確認。
位於中都重劃區，周邊商場、超市與市場的步行距離本次未取得可靠資料，待確認，建議現場實測。
建案以中都生態公園宅為訴求（自由時報、仲介報導），但本案與中都濕地公園的實際步行距離待確認，不宜寫成首排。
本次未取得可靠的輕軌、捷運與國道距離；輕軌與捷運黃線為區域題材，時程與距離待確認。
公設完整，管理費、管委會運作與修繕基金待確認。558戶大社區，公設維護與住戶管理品質建議現場核對。
雙塔558戶，棟別與樓層是主要定價變數。
本戶對應坪數與格局待確認，見屋主當天核對後填入。
成交筆數已逾七百筆，統計期間各平台不同。提案時建議只看大樓部分，聚焦近3到6個月同坪數的成交，逐筆到內政部實價登錄核對，並排除透天。
僅取得近一年均價，缺乏逐年序列，走勢待確認。
同生活圈的潤隆樹禾苑、森美樹，以及三民區的星帝標。
| 社區 | 屋齡／狀態 | 均價 | 備註 |
|---|---|---|---|
| 美樹大悅（本案） | 約4年 | 約36.2–36.9萬/坪 | 興富發，558戶，中都重劃區，雙塔 |
| 潤隆樹禾苑 | 約3年 | 約37.6–38萬/坪 | 同生活圈，273戶，潤隆建設與興富發集團 |
| 森美樹 | 新成屋 | 約54.3–54.9萬/坪 | 同生活圈、同為興富發，美都路156號，單棟208住家 |
| 棋琴18重奏 | 約9年 | 約27.5萬/坪 | 同生活圈（十全二路，後驛生活圈），102戶，棋琴建設，價位低一截 |
| 上美術 | 約5年 | 約38–40萬/坪 | 中都重劃區，三民區德興街9號，267戶，榮欣建設，不同案 |
| 福懋美森園 | 約1年 | 約39.8–41.6萬/坪 | 同中都重劃區，三民區德勝街67–69號，230戶，福懋建設，不同案 |
| 星帝標 | 約5年 | 約35萬/坪＊ | 三民區建國三路383號，100戶，浤圃建設，不同生活圈 |
三案在中都重劃區的價位相差可達15萬/坪以上，差在屋齡、規模與景觀，提案時須逐項說明，勿用森美樹價格類推。
558戶大社區待售戶多，須先盤競爭戶；透天與大樓成交不可混算。
大社區的成交很多，反而更需要拆棟別與樓層。
約時間到府，核對棟別、樓層、坪數與屋況，當場把這份企劃書補齊。