高雄市鳳山區．和成路｜社區資料、實價行情與銷售策略整理
同一條路上就有一個很好比較的對照案，這種社區最怕答不出「隔壁怎麼比較」。
繪上城跟同樣在和成路上的繪上品，只隔幾個門牌，一個是吉松建設、一個是永信建設，完工時間也差了一年多——繪上城2023年7月完工，屋齡約3年，繪上品則約1年。
繪上城已經有三年的實際成交可以查，累積156到195筆不等，這比才交屋一年多的新案更能看出行情站不站得住。這種同一條路、不同建商的社區，屋主最容易被問到的問題是「隔壁那棟賣多少，你們這棟怎麼比較貴或便宜」，答不出來，等於把主導權讓給買方。
這份企劃書，先把行情走勢、格局規劃、跟隔壁案子的差異攤開來看，再談這一戶該怎麼定價。
高雄市鳳山區和成路366號，吉松建設股份有限公司興建。
與繪上品（同路381號，永信建設，屋齡約1年）僅相距數個門牌，屬同一路段的兩個獨立建案。
屋齡約3年，已經有三年份的成交紀錄可以檢視行情走勢。
繪上城的近一年均價（31–34.6萬/坪）跟繪上品（32–34.4萬/坪）相當接近，代表這一段和成路的行情已經有一定共識，不是單一建案喊價喊出來的數字，議價時可以互相佐證。
開價（37–47萬/坪）與成交均價之間仍有落差，開價前建議先參考近期實際成交，而不是直接比照目前銷售中戶別的掛牌價。
與繪上品同路段，共用同一套生活機能，學區與周邊資訊仍需個別核對。
對應國小／國中 待確認，鄰近候選為鳳山國小、新甲國小，請帶門牌向鳳山區公所或學校確認。
步行可達全聯；車程可達家樂福與五甲市場；車程約5分鐘達SKM Park Outlets。周邊商圈：五甲商圈、瑞隆商圈、夢時代商圈、SKM商圈。
保安兒童貨櫃主題公園、衛武營都會公園、衛武營國家藝術文化中心、鳳山運動公園。
車程約6–8分鐘達捷運紅線草衙站、輕軌凱旋瑞田站。鄰近國道1號、88快速道路。
以上機能資訊與繪上品（同路段381號）共用，因兩案相距僅數個門牌；學區仍需以本戶實際門牌個別核對。
這頁需要到現場核對，先留欄位，見屋主當天補齊。
現場填完這頁，才能接著談第 07、08 頁的合理開價帶。
屋齡約3年，已累積三年份的成交紀錄。
不同平台統計基準（含車位／不含車位、統計區間）略有差異，實際開價前請以本戶最新謄本與地政系統查詢結果為準。
最直接的對照案，就在同一條路上。
| 社區 | 屋齡 | 均價 | 近一年均價 | 備註 |
|---|---|---|---|---|
| 繪上城（本案） | 約3年 | 31–34萬/坪 | 31–34.6萬/坪 | 和成路366號，吉松建設，279戶 |
| 繪上品 | 約1年 | 32–32.5萬/坪 | 32–34.4萬/坪 | 同路段381號，永信建設，156戶 |
| 五甲好好 | 4年 | 24.27萬/坪 | 近一年無成交 | ＊參考行情 |
繪上城與繪上品行情相近，屬同一路段的兩個標竿案；五甲好好屋齡較大、均價明顯較低，可用來說明地段與產品力對價格的影響。
屋齡3年的成屋，介於全新成屋與中古屋之間，買方顧慮較少。
這類買方通常已經比較過繪上品等同路段新案，選擇繪上城可能是因為總價相對親民、社區已進入穩定期，屋況與管理狀況都能實際查看，不用像新成屋一樣只能看樣品屋想像。
把「賣多久」跟「賣多少」變成可以追蹤的過程。