高雄市鳳山區中山東路、誠群街｜福懋建設，鳳翔重劃區，鳳山國中生活圈，屋齡約9年
福懋建設興建，兩棟14到15層，共138戶（130住家＋8店面），屋齡約9年，位於鳳翔重劃區。
綠氧森仰森館（好房網、永慶等平台列為「福懋綠氧森-仰森館」，你輸入的「綠養森」為同一案）位於鳳山區中山東路、誠群街，規劃兩棟，頂樓不相連、總樓高約15樓，主力住戶房型27到45坪、店面18到24坪。公設有閱覽室、健身房、視聽室、廚藝教室、空中花園，全天候警衛管理。車位有210格（平面約90、機械約30，另有數字不全，待確認）。提醒：本案在鳳山區，是絹姐的主力區。
近期行情各平台不一致：5168近一年均價約26.2到27.1萬/坪、591累計均價約26萬（173筆）、信義近一年約30萬，近三個月信義寫37.3萬、另有頁面寫26.5萬，差距達10萬以上。5168成交總價約300到1,350萬，待售18筆、價帶820到1,488萬，扣車位單價約20到28萬/坪 ＊參考行情。近三個月是否真的上漲到37萬，需逐筆核對。
138戶、待售18筆，近期均價又有26萬到37萬的說法互相矛盾，屋主若看到高數字開價，買方會拿低數字比。
有一份企劃書，把各平台數字攤開、聚焦近期逐筆成交，並與同鳳翔重劃區的社區並排，議價依據才禁得起檢驗。
鳳山區中山東路，福懋建設，鳳翔重劃區。
5168近一年約26.2–27.1萬、信義近一年約30萬、近三月最高寫37.3萬/坪。
近兩年單價區間約26.3到37.3萬/坪（信義），最新成交扣車位約20到28萬/坪（5168），口徑不同造成落差 ＊參考行情。價位低於同區新案（冠傑菁英匯約32.2到33.7萬、悅讀悅禾約30.5到32.2萬），屬鳳翔重劃區較舊的社區。
5168記載位於鳳山國中生活圈；國小、國中實際學區歸屬以現場門牌查詢為準，待確認。
位於鳳翔重劃區、中山東路一帶，周邊有9個公車站；商場、超市與市場的步行距離待確認，建議現場實測。
本次查到的資料未載明鄰近公園與步行距離，待確認；同區浤圃星PARK的天天公園不能直接套用。
5168記載附近有9個公車站；捷運橘線鳳山國中站與大寮站的步行距離本次未取得可靠資料，待確認，建議現場實測。
有閱覽室、健身房、視聽室、廚藝教室、空中花園；室內採拋光石英磚、林內廚具、主臥乾溼分離與無障礙設計。管理費、管委會運作與修繕基金待確認。
138戶、兩棟，樓層與棟別是主要定價變數。
本戶對應坪數與格局待確認，見屋主當天核對後填入。
成交筆數各平台略有差異（170到175筆）。提案時建議聚焦近半年相近坪數成交，逐筆到內政部實價登錄核對，並分開計算含車位與扣車位。
近兩年單價區間26.3到37.3萬/坪、近三月有37.3萬與26.5萬兩種說法，無法判定走勢，待確認 ＊參考行情。
同在鳳翔重劃區的冠傑菁英匯、悅讀悅禾、浤圃星PARK，以及同為福懋建設的福懋圓方。
| 社區 | 屋齡／狀態 | 均價 | 備註 |
|---|---|---|---|
| 綠氧森仰森館（本案） | 約9年 | 約26–30萬/坪＊ | 138戶，中山東路、誠群街，福懋建設 |
| 冠傑菁英匯 | 約2年 | 32.2–33.7萬/坪 | 鳳山區南和一路／鳳甲路口，132戶，同屬鳳翔重劃區 |
| 悅讀悅禾 | 約1年 | 30.5–32.2萬/坪 | 鳳山區保安二街，167戶，同屬鳳翔學區 |
| 浤圃星PARK | 約0–2年 | 28–32.7萬/坪 | 鳳山區鳳學路8號，129戶，天天公園第一排 |
| 福懋首耀 | 約14–16年 | 約31–34萬/坪 | 同建商不同案，苓雅區三多二路372號，77戶，福懋建設 |
| 福懋圓方 | 約11–12年 | 35.1–35.5萬/坪 | 同建商不同案，苓雅區興中二路125號，83戶 |
本案屋齡最長、單價最低；同建商的福懋圓方位於苓雅區亞洲新灣區，價位與生活圈完全不同，不能套用。
近期均價說法矛盾，行銷前須逐筆核對；待售18筆競爭戶，須先盤點。
鳳山是我的主場，資料矛盾時更要逐筆查清楚。
約時間到府，核對棟別、樓層、坪數與屋況，當場把這份企劃書補齊。