高雄市苓雅區青年二路65號｜福懋建設，飯店式管理，76戶大坪數，光榮碼頭生活圈
福懋建設興建，地上15層、地下4層，76戶，屋齡約14到17年，3到4房、39到77坪，飯店式管理。
福懋鼎湛位於苓雅區青年二路65號，基地約333坪，格局為3房約39坪、4房約54到77坪，公設比記載34%到35%，全天候警衛、飯店式管理，1樓規劃會客室、視聽室，頂樓有空中花園、觀景台與海景瞭望台。提醒：本案在苓雅區，是絹姐的主力區；「福懋」名下另有福懋首耀（三多二路）、福懋圓方（興中二路）、福懋精湛（前金區）、福懋心湛、福懋真湛等，位置與行情皆不同。
信義記載近1年平均約29.5萬/坪（2025年8月至2026年7月）、5168約29.3萬；最新成交26.2萬/坪（2025年11月），近2年最高32.7萬、最低26.2萬；成交總價約948到2,380萬；筆數各來源為48筆（5168）或36筆（成家網，均價25.70萬）＊參考行情。最新成交已落在近兩年最低點，近期價格有回落跡象。
76戶的小社區、成交只有三四十筆，近一年均價（29.5萬）與最新成交（26.2萬）差超過3萬，屋主若拿均價開價，會被買方直接拿最新成交壓價。
有一份企劃書，把最新成交、近兩年區間與同建商案並排，議價依據才禁得起檢驗。
苓雅區青年二路，福懋建設，飯店式管理。
信義近1年29.5萬、5168約29.3萬/坪；最新成交26.2萬（2025年11月）。
5168比較區列出同區國硯約47.7萬/坪、蘇黎世大廈約32.9萬/坪；本案低於國硯（新案）、與蘇黎世大廈相近，這兩案資料本次未逐項查證，僅供參考。價位與同建商福懋首耀（約31到34萬）相近，低於福懋圓方（約35萬）＊參考行情。
本次查到的資料未載明國小與國中學區；青年二路、光榮碼頭生活圈一帶學區歸屬以現場門牌查詢為準，待確認。
信義記載周邊有超市、便利商店、診所等，距仁德街口公車站約1.4分鐘步程；大型商場距離待確認。
本次查到的資料未載明鄰近公園與步行距離，待確認，不宜寫成公園首排；頂樓有觀景台與海景瞭望台屬社區內設施。
5168記載鄰近2個捷運站與26個公車站，包括捷運中央公園站與輕軌光榮碼頭站；實際步行距離以現場實測為準，待確認。
全天候警衛、飯店式管理，公設含會客室、視聽室、空中花園。管理費、管委會運作與修繕基金待確認；屋齡各平台說法不一，建議現場核對電梯與公設維護。
單棟76戶，樓層與座向是主要定價變數。
本戶對應坪數與格局待確認，見屋主當天核對後填入。
成交筆數各來源不同（48筆或36筆），成家網均價25.70萬與其他平台差近4萬，可能為統計期間不同。提案時建議聚焦近一年相近坪數成交，逐筆到內政部實價登錄核對。
近2年最高32.7萬、最低26.2萬，最新成交26.2萬（2025年11月）即為最低點；近一年均價29.5萬高於最新成交，走勢偏向回落，但樣本少，待確認 ＊參考行情。
同為福懋建設的福懋首耀、福懋圓方、福懋精湛，以及5168列出的蘇黎世大廈。
| 社區 | 屋齡／狀態 | 均價 | 備註 |
|---|---|---|---|
| 福懋鼎湛（本案） | 約14–17年 | 約26–30萬/坪 | 76戶，青年二路65號，福懋建設 |
| 福懋首耀 | 約14–16年 | 約31–34萬/坪 | 同建商不同案，苓雅區三多二路372號，77戶 |
| 福懋美森園 | 約1年 | 約39.8–41.6萬/坪 | 同建商不同案，三民區德勝街67–69號，230戶，中都重劃區 |
| 福懋圓方 | 約11–12年 | 35.1–35.5萬/坪 | 同建商不同案，苓雅區興中二路125號，83戶 |
| 福懋精湛 | 約19年 | 約30–39萬/坪＊ | 同建商不同案，前金區自強二路3號，98戶 |
| 蘇黎世大廈 | 待確認 | 約32.9萬/坪 | 5168列為同區比較社區，資料待確認 |
| 大觀在上 | 全新成屋 | 約44–46萬/坪 | 同青年二路117號，興總建設，122戶，亞灣上灣區指標大樓，不同案 |
| 國硯 | 約12年 | 約26.5–54.3萬/坪＊ | 同苓雅區不同案，新田路358號，179戶，坪數與均價跨幅極大 |
福懋各案位置與屋齡不同，價位不可互相套用；鼎湛、心湛、精湛、真湛名稱相近，提案務必標明「福懋鼎湛」與青年二路65號。
最新成交已落在近兩年最低點，勿以近一年均價或最高成交開價；屋齡與筆數各來源不一。
苓雅是我的主場，小社區的最新成交比平均價更重要。
約時間到府，核對棟別、樓層、坪數與屋況，當場把這份企劃書補齊。