高雄市苓雅區三多二路372號｜福懋建設，ㄇ字型大樓，77戶大坪數，鄰三多商圈與光華夜市
福懋建設興建，地上15層，ㄇ字型大樓，約76到77戶，1樓6戶店面，屋齡約14到16年，鄰三多商圈。
福懋首耀位於苓雅區三多二路372號，基地約265坪，標準層每層5戶、2部電梯，住家坪數39.19到74.75坪，格局有2+1房、3房、4房，公設比各來源記載約32%到34.33%。公設有健身房、交誼廳、韻律教室、視聽室、空中花園，全天候警衛。提醒：本案在苓雅區，是絹姐的主力區；同建商的福懋圓方（興中二路125號、83戶）位於亞洲新灣區，是不同案。
行情數字互相打架：5168近兩年平均成交約33.6萬/坪（頁首平均約30.9）、最新成交約31.1萬；信義卻寫近兩年平均51.2萬（含最高87.5萬/坪的店面戶）、最新成交32.8萬/坪（2025年5月）、最低25.9萬；另有頁面寫最新成交25.8萬/坪（2024年10月）、成交單價區間16.3到38.3萬/坪。成家網記載37筆、均價29.65萬 ＊參考行情。信義的51.2萬含店面，不能拿來當住宅行情。
77戶的小社區，成交只有三四十筆、店面與住宅混在同一份統計裡，平均價會被87.5萬的店面戶大幅拉高，屋主若看到這種數字會誤判。
有一份企劃書，把店面與住宅拆開、把各平台不一致的說法攤開，議價依據才禁得起檢驗。
苓雅區三多二路，福懋建設，ㄇ字型大樓。
5168近兩年平均33.6萬、最新成交31.1萬；信義最新成交32.8萬/坪（2025年5月）。
單價低於同建商的福懋圓方（約35.1到35.5萬/坪），位置在三多商圈、亞洲新灣區外圍；成交單價區間極寬（16.3到38.3萬/坪），早期成交與店面戶會拉出極端值，須排除 ＊參考行情。
5168記載四維國小步行約10分鐘；國中與實際學區歸屬以現場門牌查詢為準，待確認。
5168記載下樓即有餐飲與商店、鄰近光華夜市與三多商圈，信義記載距三多市場公車站約129公尺；民生醫院開車約4分鐘。
本次查到的資料未載明鄰近公園與步行距離，待確認，不宜寫成公園首排。
5168記載捷運Y13站（施工中）步行約7分鐘、Y12站（施工中）約8分鐘，多條公車可連結市政府與軟體園區；施工中站點通車時程有不確定性，行銷時不宜當成既定事實。面向三多二路的戶別尖峰有噪音。
公設有健身房、交誼廳、韻律教室、視聽室、空中花園，垃圾統一處理。管理費、管委會運作與修繕基金待確認；屋齡約14到16年，建議現場核對電梯與公設維護。
單棟77戶、ㄇ字型，樓層與是否面三多二路是主要定價變數。
本戶對應坪數與格局待確認，見屋主當天核對後填入。
成交筆數只有三四十筆，且店面、住宅混算，單價區間極寬。提案時建議只看住宅，聚焦近一年相近坪數成交，逐筆到內政部實價登錄核對，並排除店面與早期成交。
各來源最新成交單價分別為25.8萬（2024年10月）、31.1萬、32.8萬（2025年5月），口徑不一，走勢無法判定，待確認 ＊參考行情。
同為福懋建設的福懋圓方與綠氧森仰森館，以及三多商圈的星玥灣、星海灣。
| 社區 | 屋齡／狀態 | 均價 | 備註 |
|---|---|---|---|
| 福懋首耀（本案） | 約14–16年 | 約31–34萬/坪＊ | 77戶，三多二路372號，福懋建設 |
| 福懋鼎湛 | 約14–17年 | 約26–30萬/坪 | 同建商不同案，苓雅區青年二路65號，76戶，光榮碼頭生活圈 |
| 福懋精湛 | 約19年 | 約30–39萬/坪＊ | 同建商不同案，前金區自強二路3號，98戶 |
| 福懋美森園 | 約1年 | 約39.8–41.6萬/坪 | 同建商不同案，三民區德勝街67–69號，230戶，中都重劃區 |
| 福懋圓方 | 約11–12年 | 35.1–35.5萬/坪 | 同建商不同案，苓雅區興中二路125號，83戶，亞洲新灣區 |
| 星玥灣 | 約0–1年 | 40.5–43.5萬/坪 | 苓雅區三多四路，320戶，同三多商圈 |
| 星海灣 | 待確認 | 約30.4萬/坪 | 前鎮區中山二路208號，122戶，近三多商圈站 |
| 綠氧森仰森館 | 約9年 | 約26–30萬/坪＊ | 同建商不同案，鳳山區中山東路，138戶 |
福懋首耀屋齡最長、坪數最大；同建商各案位於不同生活圈，價位不可互相套用；店面戶與住宅戶行情差極大。
面三多二路戶別有噪音；平均價含店面戶，須向屋主說明並只用住宅成交定價。
苓雅是我的主場，店面和住宅的行情不能混在一起看。
約時間到府，核對棟別、樓層、坪數與屋況，當場把這份企劃書補齊。