高雄市三民區德勝街67～69號｜福懋建設，中都重劃區，單棟230戶，2024年12月竣工
福懋建設興建，單棟地上15層、地下4層，230戶住家，2024年12月竣工的新成屋，位於中都重劃區。
福懋美森園位於三民區德勝街67到69號（巷口即中華路），基地約1,028坪，單棟230戶，格局2房27、30坪與3房39到46坪，公設比約36.5%，管理費約80元/坪/月，車位平面262個（配比1:1.14），有充電設備（含預留），公設有健身房、兒童遊戲區、交誼廳。營造為泰舜營造，設計為林子森、林伯諭聯合建築師事務所。提醒：本案在三民區，不在絹姐主力三區（沿用先前三民區案場的「繼續做」，未重問）。
591開價39到49萬/坪；樂居近一年均價約39.94萬、5168近一年約39.8到41.6萬，591累計314筆成交、均價約39萬（含預售期），5168登錄301筆、總價約1,323到2,277萬；待售30筆、價帶1,398到2,398萬 ＊參考行情。預售期單價區間見5168頁面約43到53萬，與成屋轉售價不同，不宜混算。
新成屋大社區、預售期與成屋期價格混在成交紀錄裡，待售又有30筆，屋主用預售價或開價上緣定價，很容易被同社區的其他待售戶壓下來。
有一份企劃書，把預售期、近期成交與待售競爭戶拆開，並與同中都重劃區的社區並排，議價依據才禁得起檢驗。
三民區德勝街，福懋建設，2024年12月竣工。
樂居39.94萬、5168約39.8到41.6萬/坪；591累計約39萬，開價39到49萬。
同在中都重劃區，價位高於美樹大悅（約36到37萬）、潤隆樹禾苑（約38萬）與上美術（約38到40萬），低於森美樹（約54萬）；新成屋、平面車位比重高是價差來源之一 ＊參考行情。
5168記載學區為三民國小、三民國中；實際歸屬以現場門牌查詢為準，待確認。
5168記載鄰近三民市場，醫療方面可達高雄市立聯合醫院；大型商場距離待確認。
5168記載鄰近中都濕地公園；本案與公園的實際步行距離待確認，不宜寫成公園首排。
5168記載巷口就是中華路，距台鐵三塊厝站約1.5公里，鄰近輕軌站點；實際步行距離以現場實測為準，待確認。中都重劃區仍在發展中。
公設含健身房、兒童遊戲區、交誼廳，並有充電設備。管理費約80元/坪/月，管委會運作與修繕基金待確認；5168提醒部分戶型可能採光不足，須逐戶核對。
單棟230戶，樓層與是否採光不足是主要定價變數。
本戶對應坪數與格局待確認，見屋主當天核對後填入。
累計成交含預售期，預售期單價區間約43到53萬/坪與近一年成屋均價約40萬不同，須分開看。提案時建議只看近半年成屋轉售成交，逐筆到內政部實價登錄核對。
樂居近一年39.94萬、5168約39.8到41.6萬，預售期高單價（約43到53萬）不能當轉售依據；逐月序列本次未取得，走勢待確認 ＊參考行情。
同在中都重劃區的潤隆樹禾苑、美樹大悅、上美術、森美樹，以及同為福懋建設的福懋圓方。
| 社區 | 屋齡／狀態 | 均價 | 備註 |
|---|---|---|---|
| 福懋美森園（本案） | 約1年 | 約39.8–41.6萬/坪 | 230戶，德勝街67–69號，福懋建設 |
| 潤隆樹禾苑 | 約3年 | 約37.6–38萬/坪 | 同中都重劃區，273戶 |
| 美樹大悅 | 約4年 | 約36.2–36.9萬/坪 | 同中都重劃區，558戶 |
| 上美術 | 約5年 | 約38–40萬/坪 | 同中都重劃區，267戶，榮欣建設 |
| 森美樹 | 新成屋 | 約54.3–54.9萬/坪 | 同中都重劃區，單棟208住家，興富發 |
| 福懋圓方 | 約11–12年 | 35.1–35.5萬/坪 | 同建商不同案，苓雅區興中二路125號，83戶 |
福懋美森園屋齡最新、平面車位多，價位在區內偏高；福懋圓方位於苓雅區，生活圈與價位完全不同。
待售30筆競爭戶多；預售期高價不能當轉售依據；中都重劃區仍在發展，部分戶型可能採光不足。
新成屋的預售價和轉售價，是兩回事。
約時間到府，核對棟別、樓層、坪數與屋況，當場把這份企劃書補齊。