皇苑御寶
銷售企劃書

為什麼這間房子需要一份企劃書

皇苑建設興建，地上29層，218戶，屋齡約9年，公設含泳池、電影院等豪宅型設施。

皇苑御寶位於鼓山區美術南三路351號，公設比約34%，管理費約75元/戶/月（依報導，含電梯保養、梯間清潔等，是否為每戶或每坪計價待確認）。公設有宴會廳、電影院、圖書室、會議室、健身房、瑜伽教室、廚藝教室、SPA、室內泳池與兒童戶外遊戲池。近期成交多為約91到110坪的大坪數戶。提醒：本案在鼓山區，不在絹姐主力三區（已與絹姐確認：皇苑國際館、御寶、世紀館三案都要做）；「皇苑御之苑」「御皇苑」等名稱相近案為不同案。

信義近半年均價約43.4萬/坪，近兩年最高62.8萬/坪（2024年8月）；5168近一年均價43.2萬、259筆，成交總價約2,410到6,380萬；591累計233筆、均價約46萬 ＊參考行情。待售5168載7筆（5,280到6,899萬）。

隨便刊登，跟有企劃書，差在哪裡

218戶、成交多為90坪以上大坪數，單價會因坪數、樓層、景觀落差很大，近兩年最高62.8萬與均價43萬差近二十萬。

有一份企劃書，把大坪數戶型與一般戶、名稱相近的皇苑各案拆開，議價依據才禁得起檢驗。

皇苑御寶｜基本資料

鼓山區美術南三路，皇苑建設，屋齡約9年。

坪數

成交多為約91–110坪大坪數戶，3房為主

公設

宴會廳、電影院、泳池、SPA、廚藝教室等

管理費

約75元/戶/月（報導，計價方式待確認）

車位

多配車位，型式與數量待確認

美術館特區大坪數社區，近半年均價約43萬/坪

信義近半年43.4萬、5168近一年43.2萬、591累計約46萬/坪。

最高62.8萬與均價43萬差距大，屬特殊戶型或極端成交，不宜作開價依據 ＊參考行情。單價低於皇苑世紀館（約47到49.9萬）、高於京城系列（約29到32萬）。

學區待確認

本次查到的資料未載明國小與國中學區；美術館特區學區歸屬以現場門牌查詢為準，待確認。

美術館特區生活機能，具體距離待確認

位於高雄美術館特區，周邊商場與市場的具體距離未取得可靠資料，待確認。

美術館特區綠地，具體距離待確認

鄰近美術館園區綠地，本案與公園的實際步行距離待確認，不宜寫成首排。

輕軌內惟藝術中心站約4分鐘、臺鐵美術館站約5分鐘

信義記載至內惟藝術中心站約4.3分鐘、臺鐵美術館站約5分鐘、美術館捷運站約8.7分鐘（交通方式與時間以現場實測為準，待確認）；5168記載附近3個捷運站、13個公車站。

大型豪宅型社區，管理現況待確認

公設完整，管理費約75元/戶/月（報導）；管委會運作與修繕基金待確認。

這一戶，在社區裡站什麼位置

218戶、大坪數，樓層、景觀與坪數是主要定價變數。

社區主力格局一覽

成交坪數

約91–110坪為主

格局

3房為主

近期均價（對照）

約43萬/坪＊參考行情

本戶對應坪數與格局待確認，見屋主當天核對後填入。

成交資料總覽

成交筆數各平台不同（591累計233筆、5168 259筆）。提案時建議只比對相近坪數與樓層，逐筆到內政部實價登錄核對，並排除極端高價。

近兩年高點62.8萬，近半年約43萬

2024年8月曾有62.8萬/坪高點，近半年均價約43.4萬，中間差距大，可能為特殊戶型；走勢待更多逐筆資料確認 ＊參考行情。

美術館特區皇苑系列案對照

同建商的皇苑世紀館、皇苑國際館，以及名稱相近的皇苑御之苑。

皇苑各案名稱極相近，屋齡、規模、位置與價位皆不同，提案務必標明「皇苑御寶」與美術南三路351號。

誰會買這間房

• 高資產換屋族：看重約91到110坪大坪數與豪宅型公設。
• 藝文與輕軌通勤族：看重內惟藝術中心站、臺鐵美術館站。
• 資產配置買方：看重美術館特區的長期稀缺性。

主打哪三個賣點

• 高雄美術館特區，豪宅型公設含泳池、電影院。
• 輕軌內惟藝術中心站約4分鐘、臺鐵美術館站約5分鐘（依信義）。
• 約91到110坪大坪數戶，稀缺性高。

近兩年高點62.8萬屬極端值，勿作開價依據；待售7筆競爭戶須先盤點。

委託後，每個階段會做什麼

• 第一週：核對本戶樓層、坪數、景觀與屋況，盤點待售競爭戶，訂出開價與底價。
• 第二到四週：分階段曝光，追蹤瀏覽與來電數據，依反應微調價格與訴求。
• 每週：回報議價狀況、市場動態、需要調整的地方，主動告知不留屋主猜測。
• 成交前：比對近期相近坪數成交與待售競爭戶，重新校準底價，再進入議價。