高雄市鼓山區美術館路151號｜皇苑建設，高雄美術館特區，近輕軌內惟藝術中心站
皇苑建設興建，地上25層，86戶的小規模豪宅型社區，屋齡約16到17年，位於高雄美術館特區。
皇苑國際館位於鼓山區美術館路151號，結構RC，公設比約32.68%，建築設計為施邦興建築師事務所。屋內坪數偏大，現有待售為13樓約201.54坪的4房景觀樓中樓。提醒：本案在鼓山區，不在絹姐主力三區（已與絹姐確認繼續做）；另有名稱相近的「皇苑御寶」「皇苑世紀館」在同一帶，是不同案，須區隔。
行情數字各平台不同：樂居近一年均價47.94萬/坪（33筆）、平均成交約44.16萬；5168近一年均價54.3萬/坪、42筆，總價約3,650到7,580萬；最新成交單價約45.3萬/坪 ＊參考行情。5168待售3筆價格頁面寫11,688萬，另段又寫「標價約25萬/坪」，兩者互相矛盾（11,688萬除以201.54坪約58萬/坪），待確認。
86戶的豪宅型小社區，成交筆數少，單筆特殊戶型（樓中樓、超大坪數）就能大幅拉動均價，開價若直接套均價，極易失準。
有一份企劃書，把大坪數樓中樓與一般戶拆開、把數字衝突攤開，議價依據才禁得起檢驗。
鼓山區美術館路，皇苑建設，屋齡約16到17年。
樂居47.94萬（33筆）、5168 54.3萬/坪（42筆），最新成交約45.3萬。
平台均價差達6萬/坪以上，可能因統計期間與大坪數戶型組合不同；最新成交單價低於近一年均價，近期是否轉弱待觀察 ＊參考行情。5168列同區京城畢卡索約31.5萬/坪、京城國家美術館約28.7萬/坪，本案單價明顯較高，屬豪宅定位。
本次查到的資料未載明國小與國中學區；鼓山區美術館特區的學區歸屬以現場門牌查詢為準，待確認。
位於高雄美術館特區，周邊商場、超市與市場的具體步行距離本次未取得可靠資料，待確認，建議現場實測。
位於美術館特區，周邊有美術館園區與綠地，但本案與公園的實際步行距離未取得資料，待確認，不宜寫成首排。
5168記載附近有4個捷運站、9個公車站，包括輕軌內惟藝術中心站與美術館站；實際步行距離待確認，建議現場實測。
公設項目、管理費、管委會運作與修繕基金待確認。屋齡近17年，建議現場核對公設維護狀況與電梯保養。
86戶，樓層與是否為樓中樓大坪數戶型是主要定價變數。
本戶對應坪數與格局待確認，見屋主當天核對後填入。
成交筆數只有三、四十筆，總價區間從三千多萬到七千多萬，跨度大，反映戶型與坪數差異。提案時建議只比對相近坪數的成交，逐筆到內政部實價登錄核對。
近一年均價各平台約47.94到54.3萬/坪，最新成交約45.3萬/坪，低於近一年均價，走勢待觀察；成交樣本少，不宜下走勢結論 ＊參考行情。
名稱相近的皇苑御寶、皇苑世紀館，以及同區的京城畢卡索、京城國家美術館。
| 社區 | 屋齡／狀態 | 均價 | 備註 |
|---|---|---|---|
| 皇苑國際館（本案） | 約16–17年 | 約48–54萬/坪＊ | 鼓山區美術館路151號，86戶，皇苑建設 |
| 帝品苑 | 約12年 | 約43–47.5萬/坪 | 同區農十六特區／美術館特區，鼓山區裕誠路1791號，181戶，城揚建設，鄰龍華國小 |
| 皇苑御寶 | 約9年 | 約43–46萬/坪＊ | 同建商不同案，鼓山區美術南三路351號，218戶，名稱相近須區隔 |
| 京城畢卡索 | 待確認 | 約31.5萬/坪 | 5168列為同區對照案，資料待確認 |
| 京城國家美術館 | 待確認 | 約28.7萬/坪 | 5168列為同區對照案，資料待確認 |
| 皇苑世紀館 | 約10年 | 約47–49.9萬/坪＊ | 同建商不同案，鼓山區美術東五路，100戶，名稱相近須區隔 |
| 皇苑人文觀邸 | 約19–20年 | 約28–36.32萬/坪＊ | 同建商不同案，美術東五路166號，105戶 |
| 御桂園林 | 約12年 | 約40.6萬/坪＊ | 同建商不同案，青海路295號，155戶，不同生活圈 |
皇苑國際館單價明顯高於京城系列，主因是豪宅定位與大坪數；皇苑各案名稱相近，提案務必標明「皇苑國際館」與美術館路151號。
屋齡約17年，成交樣本少，單價受大坪數戶型影響大；待售價數字有衝突，須先向屋主確認實際掛牌價。
豪宅型小社區的價格，要一戶一戶看。
約時間到府，核對棟別、樓層、坪數與屋況，當場把這份企劃書補齊。