高雄市鼓山區明誠四路216號｜皇苑建設，69戶，屋齡約18到19年，中山國小、七賢國中學區
皇苑建設興建，地上24層、地下3層，69戶，屋齡約18到19年（約2008年完工），住家建坪約83到183坪。
皇苑人文首璽位於鼓山區明誠四路216號（一說218號，門牌記載不一，待確認），公設比約32.68%，車位面積約9.43坪，公設含交誼廳、健身房、會議室，美術館燙金首排景觀，多為三平車豪邸規格。提醒：本案在鼓山區，不在絹姐主力三區，你先前已確認鼓山區「繼續做」（美術之星、鼎宇美術館、帝品苑、皇苑國際館、皇苑御寶、皇苑世紀館、皇苑人文觀邸）；建商皇苑建設與上述皇苑系列同一家，但位置與行情各不相同；市場上還有「皇苑人文首馥」（32筆成交、均價約40萬/坪）與「皇苑人文觀邸」「皇苑人文臻藏」，都是不同案，須嚴格區隔。
樂居近一年均價約42.97萬/坪（20筆）；591累計19筆均價約36萬；樂屋網約33.2萬（20筆）；5168記載平均成交約34.66萬、近兩年平均約45.4萬 ＊參考行情。各平台均價從33.2萬到45.4萬都有，落差達12萬多，議價前務必逐筆核對統計期間。
「皇苑人文」系列案名眾多（首璽、首馥、觀邸、臻藏），加上本案各平台均價從33.2萬到45.4萬都有，落差達12萬多，屋主如果沒先拆解清楚，開價很容易被誤導或跟其他案搞混。
有一份企劃書，把正確案名門牌、各平台區間攤開，並與同建商皇苑系列、同中山國小學區的美術之星並排，議價依據才禁得起檢驗。
鼓山區明誠四路，皇苑建設，屋齡約18到19年。
樂居近一年約42.97萬、591約36萬、樂屋網約33.2萬、5168近兩年約45.4萬/坪。
價位與同建商皇苑國際館（約48到54萬）、皇苑御寶（約43到46萬）相比偏低，與皇苑人文觀邸（約28到36.32萬）相近，屬皇苑系列中價位親民的產品 ＊參考行情。
591記載學區為中山國小、七賢國中；與美術之星、鼎宇美術館記載相同，實際歸屬以現場門牌查詢為準，待確認。
待確認（具體超市、市場步行距離待確認）。
待確認（物件描述強調美術館燙金首排景觀，惟與凹子底森林公園等具體步行距離待確認）。
本次未取得本案至捷運、輕軌站的可靠距離資料，待確認，建議現場實測。
公設含交誼廳、健身房、會議室。管理費、管委會運作與修繕基金待確認；建議現場核對電梯保養與公設維護狀況。
69戶社區，樓層與坪數是主要定價變數。
本戶對應坪數與格局待確認，見屋主當天核對後填入。
各平台均價落差達12萬多，成交總價區間本次未取得。提案時建議只採近半年成交、逐筆到內政部實價登錄核對，並確認查到的是「皇苑人文首璽」而非「皇苑人文首馥」「皇苑人文觀邸」「皇苑人文臻藏」。
樂居近一年約42.97萬，5168近兩年約45.4萬，591、樂屋網約33到36萬，落差大，逐月序列本次未取得，待確認 ＊參考行情。
同為皇苑建設的皇苑人文觀邸、皇苑國際館、皇苑御寶，以及同中山國小、七賢國中學區的美術之星（鼎宇建設）。
| 社區 | 屋齡／狀態 | 均價 | 備註 |
|---|---|---|---|
| 皇苑人文首璽（本案） | 約18–19年 | 約33.2–45.4萬/坪＊ | 69戶，明誠四路216號，皇苑建設 |
| 皇苑人文觀邸 | 約19–20年 | 約28–36.32萬/坪＊ | 同建商不同案，美術東五路166號，105戶 |
| 皇苑國際館 | 約16–17年 | 約48–54萬/坪＊ | 同建商不同案，美術館路151號，86戶 |
| 皇苑御寶 | 約9年 | 約43–46萬/坪＊ | 同建商不同案，美術南三路351號，218戶 |
| 美術之星 | 約17–18年 | 約35–41.8萬/坪＊ | 同中山國小、七賢國中周邊，美術東四路368號，185戶，鼎宇建設，不同案 |
| 皇苑人文首馥 | 待確認 | 約40萬/坪 | 案名相近，32筆成交，非本案，須嚴格區隔 |
| 御桂園林 | 約12年 | 約40.6萬/坪＊ | 同建商不同案，青海路295號，155戶，不同生活圈 |
「皇苑人文」系列案名眾多（首璽、首馥、觀邸、臻藏），提案務必標明「皇苑人文首璽」與明誠四路216號，不與其他皇苑案或美術之星混用行情。
「皇苑人文」系列案名眾多須嚴格區隔；各平台均價落差達12萬多；門牌記載不一（216號或218號）、管理費、公園與交通步行距離待確認。
「皇苑人文」系列案名眾多，開價前第一件事是把案名和門牌釘死。
約時間到府，核對棟別、樓層、坪數與屋況，當場把這份企劃書補齊。