高雄市鼓山區美術東五路166號｜皇苑建設，105戶，屋齡約19到20年，美術館特區豪宅
皇苑建設興建，地上22層、地下3層，105戶，屋齡約19到20年（約2006年完工），基地約1,150到1,151坪，位於美術館特區。
皇苑人文觀邸位於鼓山區美術東五路166號（一說美術東四路289號，門牌記載不一，待確認以謄本為準），公設比約30%，坪數規劃約68到230坪，挑高迎賓大廳約8米，中庭花園約300坪，全天候物業管理。提醒：本案在鼓山區，不在絹姐主力三區（沿用先前鼓山區案場的「繼續做」，未重問）；建商皇苑建設與你已做的皇苑國際館、皇苑御寶、皇苑世紀館同一家，另市場上還有「皇苑人文臻藏」「皇苑人文首璽」等相近案名，均價可達39.9到40萬/坪，與本案不同案，須嚴格區隔。
591累計24筆均價約28萬/坪；樂居22筆、累計平均約29.62萬、最新價約36.32萬；成家網20筆均價約36.18萬；近一年（114.05到115.04）平均約32.5萬 ＊參考行情。各平台均價從28萬到36.32萬都有，落差達8萬，最新成交明顯高於591累計均價，議價前務必逐筆核對統計期間。
「皇苑人文」系列案名眾多（人文觀邸、人文臻藏、人文首璽），加上本案各平台均價從28萬到36萬都有，落差達8萬，屋主如果沒先拆解案名跟統計期間，開價很容易被誤導或跟其他案混淆。
有一份企劃書，把正確案名門牌、各平台區間攤開，並與同建商皇苑系列並排，議價依據才禁得起檢驗。
鼓山區美術東五路，皇苑建設，屋齡約19到20年。
591累計約28萬、樂居累計約29.62萬、最新約36.32萬、成家網約36.18萬、近一年約32.5萬/坪。
價位低於同建商較新的皇苑國際館（約48到54萬）、皇苑御寶（約43到46萬）、皇苑世紀館（約47到49.9萬），屬皇苑系列屋齡較長、單價相對親民的產品 ＊參考行情。
多筆資料記載學區為中山國小、七賢國中；實際歸屬以現場門牌查詢為準，待確認。
待確認（位於美術館特區，具體超市、市場步行距離待確認）。
591與物件描述記載直線距離約165公尺內有公園，另有中庭花園約300坪；實際步行距離待確認。
本次未取得本案至捷運、輕軌站的可靠距離資料，待確認，建議現場實測。
挑高迎賓大廳約8米，中庭花園約300坪，全天候物業管理。管理費、管委會運作與修繕基金待確認；建議現場核對電梯與外牆維護狀況。
105戶社區，樓層與坪數是主要定價變數。
本戶對應坪數與格局待確認，見屋主當天核對後填入。
591累計均價（約28萬）與樂居最新價（約36.32萬）差達8萬，可能是統計期間或坪數組合不同。提案時建議只採近半年成交、逐筆到內政部實價登錄核對，並確認查到的是「皇苑人文觀邸」而非「皇苑人文臻藏」等相近案名。
歷史最低約23.46萬、最高約39.82萬，累計平均約29.62萬，最新價約36.32萬，近一年約32.5萬，價格走勢偏強，逐月序列待確認 ＊參考行情。
同為皇苑建設的皇苑國際館、皇苑御寶、皇苑世紀館，以及案名相近的皇苑人文臻藏、皇苑人文首璽。
| 社區 | 屋齡／狀態 | 均價 | 備註 |
|---|---|---|---|
| 皇苑人文觀邸（本案） | 約19–20年 | 約28–36.32萬/坪＊ | 105戶，美術東五路166號，皇苑建設 |
| 皇苑國際館 | 約16–17年 | 約48–54萬/坪＊ | 同建商不同案，美術館路151號，86戶 |
| 皇苑御寶 | 約9年 | 約43–46萬/坪＊ | 同建商不同案，美術南三路351號，218戶 |
| 皇苑世紀館 | 約10年 | 約47–49.9萬/坪＊ | 同建商不同案，美術東五路，100戶 |
| 皇苑人文臻藏／皇苑人文首璽 | 待確認 | 約39.9–40萬/坪 | 案名相近，非本案，須嚴格區隔 |
| 皇苑人文首璽 | 約18–19年 | 約33.2–45.4萬/坪＊ | 同建商不同案，明誠四路216號，69戶 |
| 御桂園林 | 約12年 | 約40.6萬/坪＊ | 同建商不同案，青海路295號，155戶，不同生活圈 |
皇苑人文觀邸屋齡最長，均價明顯低於同建商較新案；「皇苑人文」系列案名眾多，提案務必標明「皇苑人文觀邸」與美術東五路166號，不與其他皇苑案混用行情。
各平台均價落差達8萬/坪；「皇苑人文」系列案名眾多須嚴格區隔；門牌記載不一（美術東五路或東四路）、學區歸屬、車位、管理費待確認。
「皇苑人文」系列案名眾多，開價前第一件事是把案名和門牌釘死。
約時間到府，核對棟別、樓層、坪數與屋況，當場把這份企劃書補齊。