01 / 10 — 封面
社區銷售企劃書
百達鳳邸
銷售企劃書
高雄市鳳山區．華山街／華北街｜社區資料、實價行情與銷售策略整理
02 / 10 — 給屋主的一段話
為什麼這間房子需要一份企劃書
先看這裡：建商官網標示2026年完工，但已累積95–96筆實價登錄，代表目前查到的多半是預售期登記價，不是完工過戶後的正式成交，開價前務必先確認實際交屋狀態。
百達鳳邸位於過埤子區段徵收區，鄰近空中鳳城與新莊重劃區，是友友建設「百達系列」在鳳山的作品。累積95–96筆成交、單價區間36.4–47.3萬/坪，最新一筆成交在113年6月來到47.3萬/坪，顯示這個區域正處於重劃帶動的成長階段。
這種正在成長的區段最容易犯的錯，是拿最新最高的一筆成交當開價依據，卻沒注意到那可能是特定樓層、特定條件下的價格，或是換約而非首次登記的價格。
這份企劃書，先把行情走勢、格局規劃、周邊機能攤開來看，再談這一戶該怎麼定價。
03 / 10 — 社區基本資料總覽
百達鳳邸｜基本資料
高雄市鳳山區華山街、華北街，友友開發建設興建。
- 格局規劃
- 2房約22.96–30坪｜2+1房約30.43坪｜3房約42–44坪
- 車位配置
- 平面式約88–92個
- 土地使用分區
- 住3・基地約553坪
- 其他規劃
- 充電設備預留線孔，配EMS系統
04 / 10 — 區域市場定位
過埤子區段徵收區的成長行情
重劃帶動的區段，行情走勢比成熟商圈更需要動態追蹤。
最新一筆成交（113年6月）單價47.3萬/坪，落在整體區間的高段，顯示近期成交價有上移跡象。但這批資料多屬預售期登記，跟完工後的正式過戶行情可能有落差，開價前建議先查是否已出現完工後的第一批正式實價登錄。
05 / 10 — 四大地段價值
地段拆成四塊來看
鄰近空中鳳城與新莊重劃區，主打亞灣文化生活圈。
學區
國小、國中候選為中正國小、鳳山國中待確認，請以政府公告與門牌為準。
商圈機能
鄰近三井LaLaport鳳山，日常機能待現場核對待確認。
公園綠地
鄰近大東文化藝術中心、衛武營都會公園／衛武營國家藝術文化中心。
交通建設
步行穿越新莊重劃區可達空中鳳城；鄰近鳳山車站生活圈確切距離待確認。
06 / 10 — 本戶競爭力
這一戶，在社區裡站什麼位置
這頁需要到現場核對，先留欄位，見屋主當天補齊。
交屋狀態
待確認（是否已取得使用執照、實際交屋日期）
格局與坪數
待確認（社區主力：2房約23–30坪／3房約42–44坪）
車位型式與位置
待確認（社區配置：全平面約88–92個）
換約戶或首次登記戶
待確認（影響買方對價格的信任度）
現場填完這頁，才能接著談第 07、08 頁的合理開價帶。
07 / 10 — 近三年實價登錄
成交表與價格區間
重劃區行情走勢，近期成交價有上移跡象。
這批資料多屬預售期登記，非完工後正式過戶行情；單價依不同平台計算基準也有差異，實際開價前請以本戶最新謄本與地政系統查詢結果為準。
08 / 10 — 周邊競品比較
同建商、同商圈的對手
友友建設在鳳山還有「百達系列」的其他作品，可互相參照。
| 社區 | 屋齡 | 均價 | 成交筆數 | 備註 |
|---|
| 百達鳳邸（本案） | 交屋狀態待確認 | 40.4–41.8萬/坪 | 95–96筆 | 友友建設，98戶 |
| 百達耘邸（同建商） | 待確認 | ＊待查 | ＊待查 | 友友建設「百達系列」姊妹案 |
「百達系列」在鳳山不只一案，名稱相近但地址、戶數各不相同，帶看與議價時務必核對正確的社區名稱與地址，避免資料混用。
09 / 10 — 買方輪廓與銷售策略
誰會買，主打哪三個賣點
重劃區題材加上文化藝術中心生活圈，吸引置產與換屋型買方。
這一帶的買方，一部分看好過埤子區段徵收與新莊重劃區的長期發展，另一部分是重視大東文化藝術中心、衛武營生活圈的換屋族。他們在意的是「這個重劃區的行情還會不會漲」。
- 2房到3房的格局規劃，坪數23–44坪，適合首購與換屋族多種需求。
- 鄰近大東文化藝術中心、衛武營都會公園，文化藝文生活圈氛圍濃厚。
- 位於過埤子區段徵收區，屬於發展中重劃區，長期題材明確，但需搭配最新實價登錄佐證，避免空泛喊漲。
10 / 10 — 銷售流程與行動呼籲
簽約後，我會做這些事
把「賣多久」跟「賣多少」變成可以追蹤的過程。
- 交屋狀態確認：先查使用執照與實際交屋進度，避免拿預售期數字定價。
- 定價依據會議：攤開近期實價登錄與本戶條件，同時參照百達系列姊妹案，訂出開價與底價。
- 每週回報：議價狀況、市場動態、需要調整的地方，主動告知不留你猜。
- AI輔助行銷素材：同一份資料同時產出企劃書與網頁版，讓有意買方晚上還能自己再看一次。
周麗絹（絹姐）｜高雄置產規劃師．AI房仲
永慶不動產瑞隆鳳甲加盟店｜營業員證號 102登字第251262號
經紀業：天璘不動產仲介有限公司｜經紀人：張秀琴（經紀人證號 105高市字第01184）
經紀業特許證號：10833357700
0917374323｜LINE ID：@896gftut
資料來源：591新建案、591實價登錄、樂居、樂屋網、5168實價登錄比價王、友友建設官網（擷取日期 2026/09/11）。公開資料整理，正式提案前請自行核對最新謄本與實價登錄。