百立海洋帝國
銷售企劃書

為什麼這間房子需要一份企劃書

107戶，屋齡約25年，平面車位（車位費含在管理費內），位於市中心區域，交通便利性佳。

百立海洋帝國位於苓雅區四維四路239號。提醒：本案在苓雅區，是你的主力三區之一。市場上還有「百立海洋帝寶」（前鎮區修成街，2014年10月完工，港邊高層海景，你先前已完成該案企劃書），案名極為相近、同為百立系列，但兩者行政區、地址完全不同，均價也有落差，提案務必先確認正確是「帝國」還是「帝寶」，避免屋主或買方誤用別案行情。

近一年成交均價約48.7到49.34萬/坪；另一資料記載近一年約49.1萬/坪、近三月約50.2萬/坪；114年5月5樓一戶約84.93坪、總價3,980萬（含車位200萬），單價約46.86萬/坪 ＊參考行情。各期間均價從46.86到50.2萬都有，議價前務必逐筆核對統計期間。

隨便刊登，跟有企劃書，差在哪裡

與「百立海洋帝寶」案名幾乎一樣，只差一個字，買方搜尋行情時很容易搞混；加上近期均價從46.86萬到50.2萬都有落差，屋主如果沒先拆解清楚，開價很容易失焦。

有一份企劃書，把正確案名門牌釘死、把各期間均價區間攤開，並與「百立海洋帝寶」並排說明差異，議價依據才禁得起檢驗。

百立海洋帝國｜基本資料

苓雅區四維四路，屋齡約25年，107戶。

車位

平面車位，車位費含在管理費內

交通

社區出門即輕軌站

建商

待確認

完工年份

待確認

苓雅區市中心指標豪宅，近一年均價約48.7到50.2萬/坪

近一年均價約48.7到49.34萬（先前彙整資料）、另一說約49.1萬，近三月約50.2萬/坪。

屬苓雅區市中心水岸豪宅指標案，均價明顯高於一般苓雅區大樓，社區出門即輕軌站是重要加分項 ＊參考行情。

成功國小、苓雅國中

成功國小騎車約2分鐘（約650公尺）、苓雅國中騎車約5分鐘（約1.6公里）。

市中心生活機能

待確認（具體超市、市場步行距離待確認，建議現場實測）。

公園距離待確認

待確認。

社區出門即輕軌站

位於市中心區域，出社區即為輕軌站，交通便利性佳；至捷運站步行距離待確認。

屋齡約25年，車位費含在管理費內

管理費、公設項目、管委會運作與修繕基金待確認；屋齡約25年，建議現場核對電梯、外牆與管線維護狀況。

這一戶，在社區裡站什麼位置

107戶社區，樓層與坪數是主要定價變數。

社區主力格局一覽

戶數

107戶

近一年均價（對照）

約48.7–50.2萬/坪＊參考行情

本戶對應坪數與格局待確認，見屋主當天核對後填入。

成交資料總覽

114年5月5樓一戶約84.93坪，總價3,980萬（含車位200萬），單價約46.86萬/坪。累計29筆成交，近一年均價約48.7到49.34萬（一說49.1萬），近三月約50.2萬。成交總價區間與逐月序列本次未取得。提案時建議只採近半年成交、逐筆到內政部實價登錄核對，並確認查到的是「百立海洋帝國」而非苓雅區以外的「百立海洋帝寶」。

近三月均價約50.2萬，高於近一年均價

近一年約48.7到49.34萬，近三月約50.2萬，顯示近期行情略為走高；逐月序列本次未取得，待確認 ＊參考行情。

與「百立海洋帝寶」案名區隔

市場上案名極為相近的百立海洋帝寶（前鎮區）。

兩案同為百立系列，案名僅一字之差，但行政區、地址、屋齡完全不同，提案務必標明「百立海洋帝國」與四維四路239號正確門牌，避免與前鎮區的「百立海洋帝寶」混淆。

誰會買這間房

• 置產族：看重市中心水岸豪宅的資產保值性。
• 換屋族：看重出門即輕軌站的交通便利性。
• 學區家庭：看重成功國小、苓雅國中學區。

主打哪三個賣點

• 市中心區域，出社區即輕軌站，交通便利性佳。
• 成功國小、苓雅國中學區，生活機能完整。
• 苓雅區指標豪宅案，均價居高檔水準。

與案名相近的「百立海洋帝寶」（前鎮區）須嚴格區隔；建商、完工年份、公設比、公園步行距離、成交總價區間待確認；各期間均價落差不小須向屋主說明清楚。

委託後，每個階段會做什麼

• 第一週：核對本戶樓層、坪數與屋況，確認案名與門牌無誤，訂出開價與底價。
• 第二到四週：分階段曝光，追蹤瀏覽與來電數據，依反應微調價格與訴求。
• 每週：回報議價狀況、市場動態、需要調整的地方，主動告知不留屋主猜測。
• 成交前：比對近半年實際成交與待售競爭戶，重新校準底價，再進入議價。