漢民捷座
銷售企劃書

為什麼這間房子需要一份企劃書

永信建設開發，4棟（3棟3併、1棟4併）共182戶，地上15層，基地約924坪，全案零店面，屋齡約9到10年。

漢民捷座位於小港區漢民路與宮安街口，門牌各平台記載為漢民路8號或18號，待確認。公設比約36.11%，格局2房約31坪、3房47到49坪、4房53到61坪，1樓有交誼廳、閱覽室、健身房、家庭劇院，頂樓有空中花園。基地距捷運紅線小港站約550公尺。提醒：本案在小港區，不在絹姐主力三區（沿用先前小港區案場的「繼續做」，未重問）；建商永信建設與你已做的永信哲林、永信沐林、永信禾豐同一家，但位置與行情皆不同。

各平台均價落差大：樂居近一年約23.6萬（210筆）、樂屋網約23.2萬（215筆）、永慶近一年約19.69萬、591累計約19萬（200筆）；歷史最高約26.31萬、最低約9.92萬/坪 ＊參考行情。累計均價含早期低價成交，不宜引用，議價應以近期成交為準。

隨便刊登，跟有企劃書，差在哪裡

歷史區間從9.92萬到26.31萬/坪，累計均價（約19萬）與近一年均價（約23.6萬）差近5萬，屋主如果拿累計均價開價會嚴重低估，拿歷史最高開價又會被市場冷落。

有一份企劃書，把近期成交與累計均價拆開，並與同建商永信案、同小港區案並排，議價依據才禁得起檢驗。

漢民捷座｜基本資料

小港區漢民路，永信建設，屋齡約9到10年。

棟數樓層

4棟（3棟3併、1棟4併），地上15層，基地約924坪

格局

2房約31坪、3房47–49坪、4房53–61坪

公設

交誼廳、閱覽室、健身房、家庭劇院、空中花園

位置

漢民路、宮安街口，距捷運小港站約550公尺

小港區首購大樓，近一年均價約19.7到23.6萬/坪

樂居約23.6萬、樂屋網約23.2萬、永慶約19.69萬/坪；歷史區間約9.92到26.31萬。

價位低於小港區屋齡較新的和築大夢想家（約26到29萬）、利威康莊大道（約25萬），與屋齡相近的小港區首購大樓接近；歷史低價來自早期預售與初期成交 ＊參考行情。

學區待確認（鄰漢民國小）

漢民國小學區含二苓里、六苓里、正苓里、宏亮里、店鎮里、順苓里等；本案實際歸屬以現場門牌查詢為準，待確認。

漢民路生活圈

位於漢民路生活圈，具體超市、市場步行距離待確認，建議現場實測。

周邊公園步行距離待確認

待確認（本次未取得可靠的鄰近公園步行距離資料，待確認）。

距捷運紅線小港站約550公尺

基地距捷運紅線小港站約550公尺；實際步行時間以現場實測為準，小港區近機場，須留意航道噪音。

屋齡約9到10年，管理現況待確認

公設含交誼廳、閱覽室、健身房、家庭劇院、空中花園。管理費、管委會運作與修繕基金待確認；建議現場核對電梯保養與公設維護狀況。

這一戶，在社區裡站什麼位置

182戶4棟社區，棟別、樓層與座向是主要定價變數。

社區主力格局一覽

2房

約31坪

3房

約47–49坪

4房

約53–61坪

本戶對應坪數與格局待確認，見屋主當天核對後填入。

成交資料總覽

歷史區間跨度近三倍，累計均價含早期成交，不能代表近期行情。提案時建議只採近半年成交、逐筆到內政部實價登錄核對，並區分棟別與坪數。

近一年均價明顯高於累計均價

歷史最低約9.92萬、最高約26.31萬，累計約19萬，近一年約19.7到23.6萬，價格自早期大幅走高，近期走勢待確認 ＊參考行情。

同建商永信與小港區同區案對照

同為永信建設的永信哲林、永信沐林、永信禾豐，以及同在小港區的和築親親、利威康莊大道。

漢民捷座位於小港區，價位明顯低於位在鳳山、前鎮的永信其他案，屬地段差異，不能互相套用；與同區新案相比則屋齡較長，議價時須強調首購大樓的定位。

誰會買這間房

• 首購族：看重小港區入門總價與距捷運小港站約550公尺。
• 換屋族：看重3到4房47到61坪的空間與全案零店面的單純住戶。
• 通勤族：看重紅線小港站步行可達。

主打哪三個賣點

• 永信建設，全案零店面，182戶4棟。
• 距捷運紅線小港站約550公尺。
• 2到4房完整格局，公設含健身房、家庭劇院、空中花園。

累計均價與近一年均價差近5萬，勿用累計均價或歷史最高價開價；門牌（8號或18號）、學區、公園距離、車位、管理費待確認；近機場須留意航道噪音。

委託後，每個階段會做什麼

• 第一週：核對本戶棟別、樓層、坪數，確認門牌無誤，訂出開價與底價。
• 第二到四週：分階段曝光，追蹤瀏覽與來電數據，依反應微調價格與訴求。
• 每週：回報議價狀況、市場動態、需要調整的地方，主動告知不留屋主猜測。
• 成交前：比對近半年實際成交與待售競爭戶，重新校準底價，再進入議價。