高雄市鳳山區．鳳學路｜社區資料、實價行情與銷售策略整理
7,000坪天天公園第一排，永久棟距是這個社區最稀缺的資產。
浤圃星PARK由浤圃建設興建，位於鳳山區鳳學路8號，鳳翔特區內，屋齡說法不一（一稱0年、一稱約2年竣工，屬近期完工新案），共129戶，地上15層、地下2層，基地面積約850.69坪，公設比約35%，格局2房24/30坪、3房39/41坪。累積115到245筆實價登錄（不同來源差異極大），近一年均價說法從28到32.7萬/坪都有。
屋主最容易犯的錯，是隨便抓一個均價數字就開價，卻沒注意到不同平台統計的均價落差近5萬/坪，成交筆數說法更是差了一倍以上（115到245筆）；也要留意浤圃建設旗下同時有「浤圃巨星」等其他系列建案，名稱容易混淆。
這份企劃書，先把行情區間、公園首排稀缺性、周邊機能攤開來看，再談這一戶該怎麼定價。
這個社區不同平台的成交筆數與均價落差都很大，隨便刊登容易讓買方對數字產生懷疑，甚至誤認為刊登資訊有誤。
有一份企劃書，把不同來源的數字都攤開，說明落差的可能原因（統計期間、含不含車位、預售與成屋階段），讓屋主跟買方都清楚這個開價是怎麼算出來的，議價依據站得住腳。
高雄市鳳山區鳳學路8號，浤圃建設興建。
不同平台成交筆數與均價落差極大，開價前務必核對最新資料。
成交筆數從115到245筆，落差超過一倍，可能是統計區間或是否含預售合約轉售的差異。開價前務必以最新謄本與地政系統查詢結果為準，並優先參考近半年到一年的成交案例。
目前確切學區待確認，建議現場核對戶籍歸屬國小、國中。值得留意的是，緊鄰的天天公園原本是學校預定地，未來若有規劃，將是社區旁的新設中小學，對長期學區資源是潛在利多。
商圈涵蓋中山東路及鳳林路雙商圈，生活採買機能完整；確切商場、超市、傳統市場步行距離待確認，建議現場核對。
本案距7,000坪的天天公園僅約35公尺，社區位於公園第一排，擁有永久棟距，是同商圈少見的景觀稀缺條件；另鄰近鳳東兒童公園與環河路河畔景觀，公園綠地資源相當豐富。
生活圈涵蓋捷運O14鳳山國中站與OT1大寮站雙捷運資源，加上中山東路、鳳林路雙商圈動線，交通機能是鳳翔特區內數一數二的區段。
社區規劃接待大廳、中庭花園、空中花園、交誼廳、閱覽室、健身房、信箱區、曬被區等公設，屬近年完工社區常見的公設配置。具體管理方式（自管或委外）與管理費待確認，建議現場向管委會確認。
是否面公園，是這個社區最關鍵的定價變數，先到現場核對。
本戶對應坪數與格局待確認，見屋主當天核對後填入。
成交筆數在不同平台差異超過一倍，待確認確切成交筆數，建議直接查詢內政部實價登錄網站取得逐筆明細。
單價區間從26.6到33.4萬/坪，本戶合理開價帶需要對照是否面天天公園、樓層、座向後才能落地。若本戶面公園享永久棟距，開價可望站上區間上緣；反之則以中段為主要參考。建議鎖定近半年到一年的成交案例。
同屬鳳翔特區生活圈的社區可互相參照，但公園首排是本案獨有的稀缺條件。
| 社區 | 屋齡 | 均價 | 備註 |
|---|---|---|---|
| 浤圃星PARK（本案） | 約0–2年 | 28–32.7萬/坪 | 鳳學路8號，129戶，天天公園第一排 |
| 冠傑菁英匯 | 約2年 | 32.2–33.7萬/坪 | 南和一路／鳳甲路口，鳳翔學區 |
| 星帝標 | 約5年 | 約35萬/坪＊ | 同建商不同案，三民區建國三路383號，99住家，591累計均價 |
| 悅讀悅禾 | 約1年 | 30.5–32.2萬/坪 | 保安二街，鳳翔學區 |
| 福懋綠氧森仰森館 | 約9年 | 約26–30萬/坪 | 鳳山區中山東路，138戶，鳳翔重劃區，鳳山國中生活圈 |
三案屋齡相近、都在鳳翔特區生活圈內，均價落在28到33.7萬/坪的相近區間；浤圃星PARK的差異化賣點是天天公園第一排的永久棟距，行銷時應強調此稀缺性而非單純比價格。
行銷素材務必標明「鳳學路8號．浤圃建設」，避免與浤圃建設其他系列建案混淆。
鳳翔特區是絹姐持續盯盤的生活圈之一，天天公園周邊的行情她比誰都清楚。
約時間到府，核對本戶是否面公園、樓層、座向條件，當場把這份企劃書補齊。