水舞間
銷售企劃書

為什麼這間房子需要一份企劃書

「水舞間」同時規劃大樓區與透天區兩種產品，開價前務必先確認本戶是哪一種。

水舞間由泰嘉建設興建，位於鳳山區文化西路59號，2012年5月完工，屋齡約14年，地上15層、地下2層，RC結構。總戶數129到135戶（不同來源略有出入），坪數規劃跨幅極大，約10.39到109.76坪，顯示社區同時包含小坪數住宅、大坪數住宅與透天產品。大樓區近一年均價約30.6到32.1萬/坪，累積192到194筆實價登錄。

屋主最容易犯的錯，是把透天或特殊坪數的成交單價（曾出現41.9萬、甚至69.3萬/坪的講法）誤當成大樓區的一般行情——這種落差通常是產品類型不同造成的，開價前務必先確認本戶是大樓還是透天，再對照同類型的成交案例。

這份企劃書，先把正確行情走勢、社區規劃、周邊機能攤開來看，再談這一戶該怎麼定位。

隨便刊登，跟有企劃書，差在哪裡

社區同時有大樓與透天兩種產品，坪數從10坪到近110坪都有，隨便刊登容易讓屋主或買方把不同產品類型的行情混在一起看，誤判合理開價。

有一份企劃書，把大樓與透天的行情分開標示，讓屋主知道自己這一戶該對齊哪一類產品的成交數字，議價依據才禁得起檢驗。

水舞間｜基本資料

高雄市鳳山區文化西路59號，泰嘉建設興建，2012年5月完工。

格局規劃

坪數約10.39–109.76坪（含大樓與透天）

公設比

待確認

結構

RC鋼筋混凝土造

產品類型

大樓區＋透天區（水舞間(住)／水舞間(透)）

大樓區近一年均價約31萬/坪，注意產品類型混淆

大樓區近一年均價30.6–32.1萬/坪，但也出現41.9萬、69.3萬/坪等偏高講法。

41.9萬/坪與69.3萬/坪的講法明顯高於大樓區一般行情，推測是透天產品或極小坪數（含車位分算）的特殊登記案例。開價前務必先確認本戶產品類型（大樓或透天）與坪數，再逐筆核對相同類型的成交案例。

學區（待現場核對確切校名）

確切國小、國中學區待確認，建議正式提案前以門牌向鳳山區公所或教育局確認當年度最新學區劃分。

商場市場（待現場核對步行距離）

確切超市、傳統市場、大型賣場步行距離待確認，建議現場核對；社區位於鳳山區文化西路生活圈，日常機能以在地店家為主。

公園綠地（待現場核對）

步行範圍內公園綠地資源待確認，建議現場核對鄰近是否有公有公園可作為賣點。

交通建設（待現場核對）

確切鄰近捷運站、公車站步行分鐘數待確認，建議現場實測並補上最新交通建設進度。

社區管理與公設現況

大樓區地上15層、地下2層，採管理員管理方式。具體公設比、管理費與逐年維護狀況待確認，建議現場向管委會確認。

這一戶，在社區裡站什麼位置

先確認是大樓區還是透天區，是這個社區最基本的定價前提。

社區主力格局一覽

坪數規劃範圍

約10.39–109.76坪（含大樓與透天）

產品類型

大樓區＋透天區

本戶對應坪數、格局與產品類型待確認，見屋主當天核對後填入。

成交資料總覽

另有資料顯示近5年僅29筆成交，與192到194筆的累積統計差異很大，待確認，建議直接查詢內政部實價登錄網站取得逐筆明細，並區分大樓與透天分開判讀。

大樓與透天行情要分開看

大樓區近一年均價落在30.6到32.1萬/坪，是相對穩定的參考基準；透天或特殊坪數案例的單價明顯較高（41.9到69.3萬/坪），不能直接套用。本戶合理開價帶需要先確認產品類型與坪數，再對照相同類型的近期成交案例。

鳳山區同齡社區比較

鳳山區是絹姐最熟的核心商圈之一，同齡社區的行情她比誰都清楚。

同文化西路上的晴天樹（約9年）、文化御璽（約5到6年）建商與屋齡都不同，價位不宜直接套用；其他同商圈同屋齡社區的完整比較資料建議後續視需要補充。

誰會買這間房

• 首購族：接受屋齡約14年成屋，看重坪數選擇多元（大樓區小坪數到中大坪數都有）。
• 換屋透天族：看中社區同時規劃透天產品，滿足對獨棟空間的需求。
• 在地置產族：熟悉鳳山區文化西路生活圈，重視在地生活機能與人脈。

主打哪三個賣點

• 社區坪數規劃彈性大，從10坪出頭到近110坪，可滿足不同預算與空間需求的買方。
• 同時具備大樓與透天兩種產品選擇，是鳳山區少見的複合型社區。
• 屋齡約14年，成屋現況可實際帶看，議價空間相對透明。

行銷素材務必標明本戶是大樓區還是透天區，避免用另一種產品類型的行情誤導買方。

委託後，每個階段會做什麼

• 第一週：核對本戶是大樓或透天、樓層、座向、坪數格局，攤開同類型行情說明給屋主聽，訂出開價與底價。
• 第二到四週：分階段曝光，依產品類型設計對應行銷素材，追蹤瀏覽與來電數據。
• 每週：回報議價狀況、市場動態、需要調整的地方，主動告知不留屋主猜測。
• 成交前：比對近3到6個月相同產品類型、相近坪數的成交案例重新校準底價。