高雄市前金區．大同一路270號｜興富發建設・距中央公園僅300公尺，雙捷運機能宅
興富發建設興建，屋齡約4年，272戶零店面純住宅，距中央公園僅300公尺。
民生香榭位於高雄市前金區大同一路270號，由興富發建設興建，屋齡約4年，規劃28樓摩天住宅，基地439坪，單層11戶共用3部電梯，採SRC+RC結構，全案272戶，零店面純住宅，坪數18到34坪，格局2到2+1房，2樓為整層休閒會館（健身房、KTV、鐵板燒、Lounge Bar），頂樓設有無邊際游泳池。這份企劃書要先說明：本案位於前金區，不在絹姐主力經營三區，同樣以嚴謹方式完成分析。
距中央公園僅300公尺，高樓層可見中央公園綠地，鄰近捷運橘線市議會站與紅線中央公園站，雙捷運機能便利，也鄰前金市場、新興市場，及大立精品、漢神百貨、新崛江商圈。學區距大同國小約221公尺，距新興高中約765公尺。實價登錄成交筆數各平台記載90到398筆不等，均價相對集中在36到40萬/坪，最新一筆成交（115年3月）為40.1萬/坪。與絹姐先前完成的「國泰O2馥建築」同樣鄰近中央公園與市議會站，這份企劃書會一併對照。市場上另有「博愛香榭」（左營區），僅名稱相近，會特別提醒區隔。
「民生香榭」與左營區的「博愛香榭」名稱相近，容易讓買方搜尋混淆，加上成交筆數各平台記載落差極大，隨便刊登容易誤導判斷。
有一份企劃書，把正確地址、正確建案身分、成交筆數落差清楚標示，讓屋主與買方都對齊同一個社區在討論，議價依據才禁得起檢驗。
高雄市前金區大同一路270號，興富發建設興建，屋齡約4年。
最新一筆成交（115年3月）為40.1萬/坪，成交筆數各平台記載落差極大。
均價相對集中，且最新成交高於均價區間中段，代表性尚可信。成交筆數落差極大可能反映統計期間不同（近一年 vs 近五年累計），開價前建議以近3到6個月相近坪數的實際成交案例為準。
距高雄市新興區大同國小約221公尺，距新興高中約765公尺，周邊也有13所國小、6所國中、3所大學，教育資源密集。
周邊有傳統市場（前金市場、新興市場），近百貨公司（大立精品、漢神百貨、新崛江商圈），附近約20家購物中心、20家餐廳，生活採買與休閒娛樂機能極為成熟。
距中央公園僅約300公尺，高樓層甚至可見中央公園綠地，與絹姐先前完成的「國泰O2馥建築」共享同一座公園，是市中心稀有的高綠覆率地段。
雙捷運便利，橘線市議會站與紅線中央公園站環繞，也鄰近前金捷運站，是這份企劃書中交通機能數一數二的地段。
全案272戶，零店面純住宅，28層摩天住宅，單層11戶共用3部電梯，屋齡僅約4年。2樓為整層休閒會館（健身房、KTV、鐵板燒、Lounge Bar），頂樓設有無邊際泳池，社區住戶品質評價佳。具體管理費待確認，建議現場向管委會確認。
地上28層，單層11戶，樓層與座向是主要定價變數。
本戶對應坪數與格局待確認，見屋主當天核對後填入。
成交筆數各平台記載落差極大，但均價相對集中，代表性尚可信。建議直接查詢內政部實價登錄網站取得逐筆明細，聚焦近3到6個月正常成交案例。
近一年均價相對集中在36到40萬/坪，最新一筆成交（115年3月）為40.1萬/坪，落在區間上緣，顯示行情穩定甚至略有走升。屋齡僅約4年，加上鄰中央公園與雙捷運的地段優勢，支撐了相對強勢的行情表現。本戶合理開價帶建議以近3到6個月相近坪數的實際成交案例為準。
與同樣鄰近中央公園、市議會站的「國泰O2馥建築」對照；另有「博愛香榭」名稱相近但不同案。
| 社區 | 屋齡 | 均價 | 備註 |
|---|---|---|---|
| 民生香榭（本案） | 約4年 | 36–40萬/坪 | 大同一路270號，272戶，18–34坪首購型 |
| 國泰O2馥建築 | 約6年 | 46–54萬/坪 | 不同建商，同鄰中央公園與市議會站，80–92坪大坪數 |
| 博愛香榭 | 待確認 | 待確認 | 不同建商不同案，僅名稱相近，左營區 |
| 福懋精湛 | 約19年 | 約30–39萬/坪＊ | 不同建商，前金區自強二路3號，98戶，27–71坪 |
民生香榭與國泰O2馥建築地段高度重疊，但坪數與定位不同——民生香榭18到34坪主打首購，國泰O2馥建築80到92坪主打大坪數豪宅，行情帶自然不同。行銷提案務必標明正確地址「前金區大同一路270號」，避免與「博愛香榭」混淆。
行銷素材務必標明正確地址「前金區大同一路270號」，並主動提醒買方本案與「博愛香榭」是不同建案，也與「國泰O2馥建築」定位不同（本案主打首購小宅）。
即使前金區不是絹姐主力經營區域，同樣用同一套嚴謹方法拆解行情，不會因為不熟就隨便帶過。
約時間到府，核對本戶樓層、座向、坪數格局條件，當場把這份企劃書補齊。