高雄市三民區美都路156號｜興富發建設，中都重劃區，鄰中都濕地公園，新成屋
興富發建設興建，單棟地上22層、地下4層，208戶住家加6戶店面，已取得使照的新成屋。
森美樹位於三民區美都路156號（另有記載位於美都路、德勝街、熱河三街口）、中都重劃區，基地約824坪，格局2到3房、26到36坪，管理費約70元/坪/月，車位平面式191個（配比約1:0.89）。提醒：本案在三民區，不在絹姐主力三區（沿用先前三民區案場的「繼續做」，未重問）。
最新成交單價約54.3萬/坪（5168），樂居近一年均價約54.92萬（210筆），591記載近期成交約43到56萬/坪，成交總價約1,003到2,269萬 ＊參考行情。同生活圈隔壁的潤隆樹禾苑（2023年完工）均價僅約38萬/坪，兩案價位差近16萬，須向屋主與買方說清楚差異來源。
成交區間43到56萬/坪，開價落在區間哪一段，幾乎決定這戶能不能成交；待售又有9筆，競爭戶多。
有一份企劃書，把待售競爭戶、隔壁樹禾苑的價差與成交區間攤開，議價依據才禁得起檢驗。
三民區美都路，興富發建設，中都重劃區新成屋。
5168最新成交54.3萬、樂居近一年54.92萬，591區間43到56萬/坪。
公設比35.8%與隔壁潤隆樹禾苑完全相同，可能為同一資料誤植，待確認 ＊參考行情。成交區間43到56萬/坪跨度大，反映預售期與後期交易、樓層與景觀（多筆待售強調「中都濕地首排」「高樓景觀」）差異；本案單價明顯高於隔壁樹禾苑與文山特區新案。
本次查到的資料未載明國小、國中學區；隔壁潤隆樹禾苑報導為三民國小，但本案不可直接沿用，待確認，建議現場核對門牌後查學區系統。
中都重劃區有美術館商圈等，但本案具體超市、市場與商場步行距離未取得資料，待確認。
位處中都重劃區，鄰近中都濕地公園與多個公園綠地；各待售物件強調「中都濕地首排」，本戶是否真的面濕地，待確認，不可一概而論。
591記載距輕軌、台鐵約4到6分鐘車程，5168記載鄰近輕軌馬卡道站，附近有14個公車站；步行距離待確認，不宜寫成步行可達。
管理費約70元/坪/月，公設項目、管委會運作與修繕基金待確認，建議現場核對。
單棟208住家，樓層與是否面濕地公園是主要定價變數。
本戶對應坪數與格局待確認，見屋主當天核對後填入。
成交筆數各平台不同（樂居210、房地王228）。提案時建議聚焦近3到6個月同坪數、同樓層帶成交，逐筆到內政部實價登錄核對，並區分預售期與新成屋期交易。
5168最新成交約54.3萬/坪，樂居近一年均價約54.92萬，591近期區間43到56萬；低樓層與預售初期成交拉低區間下緣。是否仍在上升或已見高，資料不足，待確認 ＊參考行情。
相鄰的潤隆樹禾苑，以及同區新案陽明第一廳、遠雄琢蘊。
| 社區 | 屋齡／狀態 | 均價 | 備註 |
|---|---|---|---|
| 森美樹（本案） | 新成屋 | 約54.3–54.9萬/坪 | 單棟208住家，興富發，中都重劃區 |
| 潤隆樹禾苑 | 約3年 | 約37.6–38萬/坪 | 相鄰生活圈，273戶，潤隆建設與興富發集團，部分平台列為系列案 |
| 美樹大悅 | 約4年 | 約36.2–36.9萬/坪 | 同生活圈、同為興富發，三民區十全三路2號，558戶，中都重劃區 |
| 上美術 | 約5年 | 約38–40萬/坪 | 中都重劃區，三民區德興街9號，267戶，榮欣建設，不同案 |
| 福懋美森園 | 約1年 | 約39.8–41.6萬/坪 | 同中都重劃區，三民區德勝街67–69號，230戶，福懋建設，不同案 |
| 陽明第一廳 | 約1年 | 約42.8–43萬/坪 | 三民區陽明路，城揚建設，不同案 |
| 遠雄琢蘊 | 預售 | 約45.2萬/坪 | 三民區科工館特區，預售申報價，不同案 |
森美樹單價約比隔壁樹禾苑高16萬/坪，差距來自屋齡、樓層、景觀與定價時期，須逐項向屋主說明，勿以樹禾苑行情類推。
待售9筆，競爭戶多；成交價高於隔壁樹禾苑，須以逐筆成交而非最高價作開價依據。
高單價新案的價差，全在樓層與景觀的細節裡。
約時間到府，核對棟別、樓層、坪數與屋況，當場把這份企劃書補齊。