高雄市三民區十全二路318號之2｜棋琴建設，後驛生活圈，鄰中都重劃區與高雄醫學大學
棋琴建設興建，102戶，2016年完工，屋齡約9到10年，位於三民區後驛生活圈。
棋琴18重奏位於三民區十全二路318號之2，坪數約28到53坪，2房約28.1坪、3房約45到52.8坪，車位平面50個、機械36個，管理費約70元/坪，主打2梯5戶，管委會評價良好、住戶單純。提醒：本案在三民區，不在絹姐主力三區（沿用先前三民區案場的「繼續做」，未重問）。資料衝突：搜尋摘要曾出現「94戶、屋齡3年、14層、公設比36.5%」，與591與5168明細（102戶、2016年、約9年）不符，我以明細為準，並標待確認。
近一年均價約27.5萬/坪（5168、591），最新成交31.7萬/坪（2026年2月），累計130筆，單價區間約16.9到38.0萬/坪，成交總價約534到1,780萬 ＊參考行情。591頁首寫均價38萬、5168頁首寫23.4萬，與明細數字互相不一致，不能直接引用。2房約656到888萬、3房約1,250到1,800萬。
棋琴系列全高雄有十幾個案，18重奏在三民區、22重奏也在三民區、其他在鳳山與前鎮，名稱相近、行情差很多。
有一份企劃書，把案名、地址與各平台數字衝突釘清楚，議價依據才禁得起檢驗。
三民區十全二路，棋琴建設，2016年完工。
5168與591近一年均價27.5萬，最新成交31.7萬/坪（2026年2月）。
5168比較區列出同區美樹大悅約36.0萬/坪、四季旅建築約30.6萬/坪，本案價位低於兩者。待售筆數各平台說法不一（5168載24筆，價帶1,998到2,088萬，數字疑似有誤），待確認 ＊參考行情。
檢索摘要提到鄰近國小與三民國中，但明細頁未載明；學區歸屬以門牌查詢為準，待確認。
5168記載位於後驛生活圈，附近有20個公車站，鄰近中都重劃區與高雄醫學大學；商場與市場的具體步行距離待確認。
本次查到的資料未載明鄰近公園與步行距離，待確認，建議現場實測後再寫入提案。
5168記載附近有20個公車站；捷運、輕軌與國道的距離本次未取得可靠資料，待確認。
591記載管委會評價良好、住戶單純，公設有健身房、會議廳。管理費約70元/坪（各平台說法不一），修繕基金與實際維護待確認。
102戶、2梯5戶，樓層與座向是主要定價變數。
本戶對應坪數與格局待確認，見屋主當天核對後填入。
單價下限16.9萬明顯為早期成交，與近期價位相差近一倍；最新成交31.7萬（2026年2月）。提案時建議聚焦近半年相同坪數成交，逐筆到內政部實價登錄核對。
近一年均價約27.5萬/坪，2026年2月最新成交31.7萬/坪，近期成交高於近一年均價，可能反映近期上揚，也可能是戶型組合差異，走勢待觀察 ＊參考行情。
同區的美樹大悅、四季旅建築，以及同系列易混淆的棋琴22重奏與十六重奏。
| 社區 | 屋齡／狀態 | 均價 | 備註 |
|---|---|---|---|
| 棋琴18重奏（本案） | 約9–10年 | 約27.5萬/坪 | 三民區十全二路318號之2，102戶，棋琴建設 |
| 美樹大悅 | 約4年 | 約36.0–36.9萬/坪 | 同生活圈，558戶，興富發，中都重劃區 |
| 擁捷 | 約6年 | 約44–47萬/坪 | 三民區敦化街2號，105戶，步行1–2分鐘達捷運後驛站，同後驛站生活圈 |
| 甲六園淳白A棟 | 約3–5年 | 約49.2萬/坪 | 同生活圈（後驛站、高醫生活圈），大連街383號，57戶，價位高出一截 |
| 四季旅建築 | 待確認 | 約30.6萬/坪 | 5168列為同區價位相近案，資料待確認 |
| 棋琴22重奏 | 約4年 | 約44.34萬/坪 | 同系列不同案，三民區，易混淆 |
| 棋琴十六重奏 | 約11年 | 32.4萬/坪 | 同系列不同案，鳳山區甲智路111號，非本案 |
| 棋琴文化苑 | 約13年 | 約26.1萬/坪＊ | 同「棋琴」品牌不同系列，鳳山區光遠路121巷81號，84戶，崑郡建設，非本案 |
棋琴系列在三民、鳳山、前鎮、左營、鼓山、新興等區都有案，行銷務必標明「棋琴18重奏」與十全二路318號之2。
多項資料互相衝突（戶數、屋齡、均價），提案前須逐項向使照與實價登錄核對。
資料互相打架的時候，先查清楚再開價。
約時間到府，核對棟別、樓層、坪數與屋況，當場把這份企劃書補齊。