高雄市鳳山區光遠路121巷81號｜崑郡建設、上濱營造，84戶，屋齡約13年
崑郡建設興建、上濱營造施工，RC結構，地上15層、地下2層，84戶，屋齡約13年，基地面積約1,951坪。
棋琴文化苑位於鳳山區光遠路121巷81號，是你的主力服務區。提醒：「棋琴文」系列在高雄有多個案場，其中同為崑郡建設的「棋琴文祥苑」也在鳳山區（自強二路198號，95戶，屋齡約2年，近一年均價約36.23萬/坪），與本案案名僅一字之差，且查詢時兩案資料常被平台混雜（本案公設比、學區、捷運等欄位疑似與文祥苑混淆），提案務必標明「棋琴文化苑」與光遠路121巷81號正確門牌；系列另有棋琴文立苑（前金區）、棋琴文合苑（新興區）、棋琴文川苑（左營區）等，行情帶落差極大。
近2年成交均價約26.1萬/坪；2023年8月（15樓）成交約28.0萬/坪、總價1,240萬；2024年9月（4樓）成交約26.2萬/坪、總價1,160萬 ＊參考行情。累計筆數與更完整歷史區間本次未取得。
「棋琴文」系列在高雄有至少五個以上案場，其中棋琴文祥苑同在鳳山區、建商相同，案名僅一字之差，但屋齡（2年 vs 13年）與均價（約36萬 vs 約26萬）差一大截，屋主如果沒先拆解清楚，很容易被新案行情誤導開價。
有一份企劃書，把正確案名門牌釘死、把本案實際逐筆成交與同系列各案的差異攤開並排，議價依據才禁得起檢驗。
鳳山區光遠路，崑郡建設，屋齡約13年，84戶。
近2年成交均價約26.1萬/坪，逐筆成交約26.2到28.0萬/坪。
價位明顯低於同系列、同建商、同在鳳山區但屋齡僅2年的棋琴文祥苑（約36.23萬），差距主要反映屋齡差異，兩案產品層級不同，不宜互相套用 ＊參考行情。
查詢資料顯示學區為五甲國小、五甲國中，但該筆資料可能與同系列棋琴文祥苑混雜，待現場門牌查詢確認。
待確認（具體超市、市場步行距離待確認，建議現場實測）。
待確認。
查詢資料顯示鳳山國中站步行約5分鐘，但該筆資料可能與同系列棋琴文祥苑混雜，待現場實測確認。
公設比（疑似約36.50%，與文祥苑記載相同待確認）、管理費（文祥苑為70元/坪/月，本案待確認）、車位配置、管委會運作與修繕基金待確認；建議現場核對電梯與公設維護狀況。
84戶社區，樓層與坪數是主要定價變數。
本戶對應坪數與格局待確認，見屋主當天核對後填入。
已查到兩筆逐筆成交：2023年8月15樓約28.0萬/坪（總價1,240萬）、2024年9月4樓約26.2萬/坪（總價1,160萬），近2年均價約26.1萬/坪。累計筆數、完整歷史區間、逐月序列本次未取得。提案時建議只採近半年成交、逐筆到內政部實價登錄核對，並確認查到的是「棋琴文化苑」（光遠路121巷81號）而非同建商的棋琴文祥苑（自強二路198號）。
15樓（28.0萬）與4樓（26.2萬）單價差約1.8萬，逐月序列本次未取得，待確認近期走勢 ＊參考行情。
同為崑郡建設的棋琴文祥苑，以及同「棋琴」品牌的棋琴十六重奏、棋琴文立苑。
| 社區 | 屋齡／狀態 | 均價 | 備註 |
|---|---|---|---|
| 棋琴文化苑（本案） | 約13年 | 約26.1萬/坪＊ | 84戶，光遠路121巷81號，崑郡建設，鳳山區 |
| 棋琴文祥苑 | 約2年 | 約36.23萬/坪＊ | 同崑郡建設、同鳳山區不同案，自強二路198號，95戶，屋齡新，案名僅一字之差須嚴格區隔 |
| 棋琴十六重奏 | 約11年 | 32.4萬/坪 | 同「棋琴」品牌不同系列，鳳山區甲智路111號，不同案 |
| 棋琴文錦苑 | 約11年 | 約33.2–33.5萬/坪＊ | 同崑郡建設同鳳山區不同案，龍成路34巷28號，118戶，案名僅一字之差須嚴格區隔 |
| 棋琴文立苑 | 待確認 | 約37.62萬/坪＊ | 同「棋琴文」系列，前金區，不同生活圈 |
同系列各案分屬鳳山、前金等不同區，屋齡與均價差距極大（約26萬到37萬不等）；其中棋琴文祥苑與本案同建商同區、案名僅一字之差，但屋齡2年 vs 13年，提案務必標明「棋琴文化苑」與光遠路121巷81號正確門牌，避免混淆。
與同建商同區的棋琴文祥苑案名僅一字之差須嚴格區隔；公設比、學區、捷運等欄位查詢資料疑似與文祥苑混雜，需現場門牌核實；管理費、車位、公園步行距離、成交總價區間待確認。
案名跟同建商新案只差一個字，開價前第一件事是把案名和門牌釘死。
約時間到府，核對棟別、樓層、坪數與屋況，當場把這份企劃書補齊。