高雄市鳳山區．甲智路111號｜鳳翔明星學區・五甲南華商圈｜社區資料、實價行情與銷售策略整理
鳳翔明星學區、大門口旁就是保安公園，是五甲南華商圈內的成熟指標社區。
棋琴十六重奏由棋琴建設興建，位於鳳山區甲智路111號（保安里5鄰），2015年8月完工，屋齡約11年，地上15層、地下2層，RC結構，總戶數118戶，公設比35.57%。格局以3房為主，坪數約31.39到47.17坪。近一年均價約32.4萬/坪，2024年8月最新一筆成交來到35.8萬/坪，累積154筆實價登錄。
屋主最容易犯的錯，是拿全期間平均成交（僅18.78萬/坪）當作行情依據——這個數字被十多年前偏低的早期成交案例拉低，跟現在的實際行情差很多。開價前務必以近一年、近半年的成交案例為準。也要留意棋琴建設在高雄有多個編號建案（六重奏、九重奏、十二重奏、25重奏、26重奏等），分布不同行政區，不要混用行情。
這份企劃書，先把正確行情走勢、社區規劃、周邊機能攤開來看，再談這一戶該怎麼定位。
全期間平均成交（18.78萬/坪）跟近一年均價（32.4萬/坪）落差極大，隨便刊登容易讓屋主誤用過時的低價數字開價，白白讓利。
有一份企劃書，把行情走勢的完整脈絡說清楚，讓屋主知道現在的合理開價應該對齊近1年成交，而非十多年來的全期間平均，議價依據才禁得起檢驗。
高雄市鳳山區甲智路111號，棋琴建設興建，2015年8月完工。
近一年均價32.4萬/坪，2024年8月最新一筆成交35.8萬/坪。
歷史成交從15.48萬到35.84萬/坪都有，反映屋齡11年來的行情變化，早期成交價明顯偏低。近一年均價32.4萬/坪，加上2024年8月最新一筆35.8萬/坪，顯示行情持續走高。開價前務必以近1年成交為主要依據，不要用全期間平均或早期成交當開價基準。
學區為鳳翔國中小明星學區，是許多家長首選，但需入籍滿6年才能申請入學，帶看時務必提醒買方注意這項規定，避免事後產生糾紛。
位於五甲南華商圈內，生活機能成熟；確切超市、傳統市場步行距離待確認，建議現場核對。
社區大門口旁就是保安公園，社區本身綠化環境豐富，採光通風棟距皆舒適，是同商圈少見緊鄰公園的社區。
靠近台88線快速道路與國道1號，往南可達屏東、往北可達高雄市區，對通勤族相當便利；確切鄰近捷運站與公車站步行分鐘數待確認，建議現場實測。
全案118戶，地上15層、地下2層，社區質感不錯，綠化環境豐富。具體管理費與逐年維護狀況待確認，建議現場向管委會確認。
樓層與座向，是這棟屋齡11年成熟社區的主要定價變數。
本戶對應坪數與格局待確認，見屋主當天核對後填入。
近期成交案例：2024年8月9樓35.8萬/坪（總價1,125萬）、2024年7月11樓35.4萬/坪（總價1,110萬）、2024年3月9樓31.5萬/坪（總價990萬），均為3房31.4坪。建議直接查詢內政部實價登錄網站取得更完整逐筆明細。
從屋齡11年來的歷史軌跡看，成交單價從15.48萬/坪逐步走高到近期的35萬/坪以上，漲幅相當明顯。全期間平均18.78萬/坪這個數字已經嚴重失真，本戶合理開價帶應以近1年、近半年的成交案例為準。
棋琴建設在高雄有多個編號建案，分布不同行政區，行情各不相同。
| 社區 | 屋齡 | 均價 | 備註 |
|---|---|---|---|
| 棋琴十六重奏（本案） | 約11年 | 32.4萬/坪 | 甲智路111號，鳳山區，118戶 |
| 棋琴九重奏（同建商） | 約15年 | 30.8–35萬/坪 | 中山二路78號，前鎮區，非本案 |
| 棋琴26重奏（易混淆，不同區） | 待確認 | 約37.0萬/坪 | 左營區，非本案 |
| 棋琴18重奏（易混淆，不同區） | 約9年 | 約27.5萬/坪 | 三民區十全二路，同為棋琴系列，非本案 |
「棋琴」系列建案編號眾多（六重奏、九重奏、十二重奏、25重奏、26重奏等），分布前鎮區、鳳山區、鼓山區、左營區、楠梓區等不同行政區，行銷與提案時務必標明正確門牌「甲智路111號」，避免混淆。
行銷素材務必標明「甲智路111號」，避免與棋琴系列其他編號建案混淆；提醒買方鳳翔學區需入籍滿6年才能申請入學。
鳳山區是絹姐最熟的主力商圈之一，連「棋琴」系列眾多編號的差異她都會查證清楚。
約時間到府，核對本戶樓層、座向、坪數格局條件，當場把這份企劃書補齊。