柏林愛樂
銷售企劃書

為什麼這間房子需要一份企劃書

中德建設興建，屋齡約18年，鄰近大立、漢神百貨商圈與輕軌雙站。

柏林愛樂位於高雄市苓雅區光明街83號，由中德建設興建，屋齡約18年，地上15樓，總戶數126戶，坪數規劃18到50坪，是精緻小豪宅產品。社區鄰近大立百貨與漢神百貨商圈，生活機能便利，也鄰近高雄輕軌真愛碼頭站與光榮碼頭站兩座輕軌站。

實價登錄各平台記載成交筆數114到122筆不等，近一年均價約35.0到35.1萬/坪，歷史最高37.43萬/坪，但最新一筆成交（2024年7月）為31.5萬/坪，較均價略低。這份企劃書會把這些數字如實列出，開價前建議以近3到6個月相近坪數的實際成交案例為準。

隨便刊登，跟有企劃書，差在哪裡

最新成交與近一年均價有落差，隨便刊登容易讓買方誤判，也可能讓屋主自己搞不清楚該用哪個數字談。

有一份企劃書，把各期間數字誠實並列，議價依據才禁得起檢驗。

柏林愛樂｜基本資料

高雄市苓雅區光明街83號，中德建設興建。

格局規劃

18–50坪，精緻小豪宅產品

建商

中德建設

學區

成功國小／鹽埕國中

地段特色

大立、漢神百貨商圈，輕軌雙站

精緻小豪宅，近一年均價約35萬/坪

近一年均價35.0到35.1萬/坪，歷史最高37.43萬/坪。

最新一筆成交31.5萬/坪較近一年均價略低，可能反映該筆坪數、樓層或座向條件不同，並非整體行情下滑。開價前建議以近3到6個月相近坪數的實際成交案例為準，不宜單看單一筆成交數字判斷趨勢。

成功國小、鹽埕國中

國小學區為成功國小，國中學區為鹽埕國中——鹽埕國中位於鄰近的鹽埕區，屬跨區學區安排，建議正式提案前以門牌「光明街83號」再次向教育局確認。

大立、漢神百貨商圈，新堀江近在咫尺

鄰近大立百貨與漢神百貨商圈，經過城市光廊可達大統百貨、新堀江商圈與文化中心，是高雄市中心購物娛樂機能最密集的地段之一。

往西可達愛河主燈區、真愛與光榮碼頭

往西經過高雄橋可達愛河主燈區，加上真愛碼頭、光榮碼頭等休憩景點，是高雄市區內兼具水岸與夜間景觀的稀有地段。

輕軌真愛碼頭站、光榮碼頭站雙站

鄰近高雄輕軌真愛碼頭站與光榮碼頭站兩座輕軌站，加上21個公車站，是高雄市區內軌道運輸選擇最密集的地段之一。

精緻小豪宅產品，屋齡約18年

全案126戶，地上15樓，屋齡約18年，坪數規劃18到50坪。具體管理費、公設項目與逐年維護狀況待確認，建議現場向管委會確認，也建議留意屋齡18年的機電與外牆維護紀錄。

這一戶，在社區裡站什麼位置

樓層與座向，是這棟精緻小豪宅的主要定價變數。

社區主力格局一覽

坪數範圍

18–50坪，精緻小豪宅產品

近一年均價（供對照）

約35.0–35.1萬/坪

本戶對應坪數與格局待確認，見屋主當天核對後填入。

成交資料總覽

成交總價區間約165萬到2120萬元，坪數與樓層跨度大，開價前建議直接查詢內政部實價登錄網站取得逐筆明細，聚焦近3到6個月相近坪數案例。

近一年均價站穩35萬/坪，最新成交略低不代表下滑

近一年均價35.0到35.1萬/坪，歷史最高37.43萬/坪，最新一筆成交31.5萬/坪略低，較合理的解讀是該筆條件（坪數、樓層、座向）不同，而非整體行情下滑。本戶合理開價帶仍應以近3到6個月相近坪數的實際成交案例為準。

苓雅區精緻小豪宅同屋齡比較

目前尚未查得苓雅區其他同定位精緻小豪宅的完整比較資料。

目前尚未有同商圈其他精緻小豪宅的完整比較資料待確認，待累積更多同定位個案資料時再補齊逐案對照。

誰會買這間房

• 市中心生活族：看重大立、漢神百貨商圈與新堀江商圈的購物娛樂機能。
• 輕軌通勤族：看重鄰近真愛碼頭站、光榮碼頭站兩座輕軌站的通勤便利性。
• 單身或小家庭首購族：看重18到50坪精緻小豪宅產品的靈活坪數選擇。

主打哪三個賣點

• 大立、漢神百貨商圈，經城市光廊可達大統百貨、新堀江商圈與文化中心。
• 輕軌真愛碼頭站、光榮碼頭站雙站，加上往西可達愛河主燈區的水岸夜景資源。
• 18到50坪精緻小豪宅產品，坪數選擇靈活，適合首購與置產雙客群。

行銷時務必誠實說明最新成交與近一年均價的落差，並附上實際成交案例佐證。

委託後，每個階段會做什麼

• 第一週：核對本戶樓層、座向、坪數格局，攤開正確行情走勢說明給屋主聽，訂出開價與底價。
• 第二到四週：分階段曝光，主打商圈與輕軌題材，追蹤瀏覽與來電數據。
• 每週：回報議價狀況、市場動態、需要調整的地方，主動告知不留屋主猜測。
• 成交前：比對近3到6個月相近坪數的成交案例重新校準底價，確保開價貼近實際市場水準。