高雄市前鎮區．中山二路208號｜距捷運三多商圈站190公尺｜社區資料、實價行情與銷售策略整理
距捷運三多商圈站僅190公尺，是三多商圈精華地段少見的近站大樓。
星海灣由和築建設（寶佳機構）興建，位於前鎮區中山二路208號，地上29層、地下5層，基地約612坪，總戶數122戶（121戶住家、1戶店面），公設比30%，車位153個（機械式80萬起、平面式170萬起）。格局以3–4房為主，坪數60到88坪。近一年均價約30.4萬/坪，近五年累積33筆實價登錄，總價區間約2,880萬到3,988萬元。
屋主最容易犯的錯，是誤把網路上少數文章寫的「新海灣」當成另一個社區——實際查證應為同一棟「星海灣」的筆誤，開價前仍應以正確社區名稱「星海灣」與門牌「中山二路208號」為準，逐筆核對實價登錄。
這份企劃書，先把行情走勢、社區規劃、周邊機能攤開來看，再談這一戶該怎麼定位。
網路上不同平台對成交筆數統計落差不小（近五年33筆到累積166筆都有），隨便刊登容易讓屋主搞不清楚該參考哪個數字。
有一份企劃書，把統計口徑不同的原因說清楚，讓屋主知道應該優先參考近1到2年、與本戶坪數相近的成交案例，議價依據才禁得起檢驗。
高雄市前鎮區中山二路208號，和築建設（寶佳機構）興建，地上29層、地下5層。
近一年均價30.4萬/坪，近期9筆成交總價落在2,880到3,988萬元。
不同平台統計成交筆數落差明顯（近五年33筆 vs 累積166筆），推測與統計期間長短不同有關。因坪數規劃60到88坪跨幅不小，開價前務必找出與本戶坪數最接近的成交案例，不要只看單一均價數字。
確切國小、國中學區待確認，建議正式提案前以門牌向前鎮區公所或教育局確認當年度最新學區劃分。
位於三多商圈精華地段，鄰近大遠百等百貨商場，生活機能佳；確切超市、傳統市場步行距離待確認，建議現場核對。
步行範圍內公園綠地資源待確認，建議現場核對鄰近是否有公有公園或綠園道可作為賣點。
距捷運紅線三多商圈站僅190公尺，鄰近捷運獅甲站，周邊步行範圍內有2個捷運站、32個公車站牌；YouBike新光中山站約205公尺，交通機能在同商圈中屬前段班。
全案122戶，地上29層、地下5層，社區公設包含游泳池、健身房等，車位153個，車位數高於戶數，選擇彈性大。具體管理費與逐年維護狀況待確認，建議現場向管委會確認。
坪數規劃60到88坪跨幅不小，樓層與座向會直接影響定價。
本戶對應坪數與格局待確認，見屋主當天核對後填入。
不同平台統計成交筆數落差明顯，待確認，建議直接查詢內政部實價登錄網站取得逐筆明細，並優先參考近1到2年、坪數相近的成交案例。
近一年均價落在30.4萬/坪，坪數規劃60到88坪跨幅不小，不同坪數的單價通常有落差。本戶合理開價帶需要先確認坪數與樓層，再對照近3到6個月相近條件的成交案例，而非只看社區均價。
與同商圈大坪數大樓相比，星海灣以近站優勢見長。
| 社區 | 均價 | 成交筆數 | 備註 |
|---|---|---|---|
| 星海灣（本案） | 約30.4萬/坪 | 33–166筆 | 和築建設，29層，距三多商圈站190公尺 |
| 京城新世界／世界心 | 30–43萬/坪 | 392–989筆 | 京城建設，29層，2–3房21–45坪 |
| 和築親親 | 約27.6–29.2萬/坪 | 234–245筆 | 和築建設，小港區宏平路，241戶，不同案 |
星海灣坪數規劃較大（60–88坪，3–4房），與鄰近京城新世界的小坪數產品客群不同；星海灣的優勢是距三多商圈站僅190公尺，屬同商圈少見的近站大坪數產品。
行銷素材務必使用正確社區名稱「星海灣」，避免與網路上少數文章誤植的「新海灣」混淆。
前鎮區是絹姐最熟的主力商圈之一，三多商圈周邊各社區的定位她比誰都清楚。
約時間到府，核對本戶樓層、座向、坪數格局條件，當場把這份企劃書補齊。