新馥華
銷售企劃書

為什麼這間房子需要一份企劃書

興益發建設興建，屋齡約18年，鄰近大遠百、新光三越SOGO百貨。

新馥華（全名「興益發之新馥華」）位於高雄市苓雅區福建街2號，由興益發建設興建，屋齡約18年，地上15樓，總戶數57戶，坪數規劃62到76坪（另一來源記載63.35到83.99坪），格局2房、2+1房、3房與店面，社區公設含KTV、交誼廳、花園、健身房、頂樓空中花園，公設面積相對較少。

實價登錄各平台記載成交筆數僅30筆，均價25.6到25.9萬/坪，落差不大但筆數偏少，代表性有限。開價前建議以近3到6個月相近坪數的實際成交案例為準，並留意30筆這樣的樣本數是否足以反映目前市況。

隨便刊登，跟有企劃書，差在哪裡

「馥華」品牌旗下另有「馥華之道」等高總價建案，均價落差極大，隨便刊登容易讓買方或屋主誤用其他建案的行情。

有一份企劃書，把正確建商、地址、行情區間清楚標示，讓屋主與買方都對齊同一個社區在討論，議價依據才禁得起檢驗。

新馥華｜基本資料

高雄市苓雅區福建街2號，興益發建設興建。

格局規劃

62–76坪，2房、2+1房、3房、店面

建商

興益發建設

公設

KTV、交誼廳、花園、健身房、頂樓空中花園

地段特色

鄰近大遠百、新光三越SOGO百貨

屋齡約18年，均價25.6–25.9萬/坪

均價25.6到25.9萬/坪，各平台記載成交筆數僅30筆。

30筆成交筆數對照57戶的社區規模，樣本數偏少，代表性有限，均價數字僅供參考。開價前務必查詢內政部實價登錄網站取得逐筆明細，並以近3到6個月相近坪數的實際成交案例為準。

學區待確認

目前查無本案明確對應的國小、國中學區資料待確認，建議正式提案前以門牌「福建街2號」向教育局確認最新學區劃分。

鄰近大遠百、新光三越SOGO百貨

鄰近大遠百百貨與新光三越SOGO百貨，是高雄市中心購物娛樂機能最密集的地段之一，日常採買與週末休閒選擇都很豐富。

距忠孝公園約261公尺

距忠孝公園（位於鄰近的前鎮區）約261公尺，提供住戶戶外活動與休憩空間，是市中心生活圈少見的鄰里綠地資源。

交通建設待確認

具體最近捷運站、公車路線與車程時間待確認，社區維護資訊指向鄰近三多商圈一帶，但確切距離尚待查證，建議實地帶看時以Google地圖現場確認到捷運各站的實際車程。

小型精緻社區，公設含KTV

全案57戶，地上15樓，屋齡約18年，公設面積相對較少但含KTV、交誼廳、花園、健身房、頂樓空中花園。具體管理費與逐年維護狀況待確認，建議現場向管委會確認，也建議留意屋齡18年的機電與外牆維護紀錄。

這一戶，在社區裡站什麼位置

57戶小型社區，樓層與座向是主要定價變數。

社區主力格局一覽

坪數範圍

62–76坪（一說63.35–83.99坪）

近一年均價（供對照）

約25.6–25.9萬/坪

本戶對應坪數與格局待確認，見屋主當天核對後填入。

成交資料總覽

57戶小型社區僅30筆成交紀錄，樣本數偏少待確認，建議直接查詢內政部實價登錄網站取得逐筆明細，並以最新、最相近坪數的案例為主要參考。

小樣本社區，開價應更依賴逐筆核實

由於本案僅57戶、成交樣本僅30筆，統計均價的參考價值不如大型社區穩定，容易受少數幾筆交易影響。本戶合理開價帶務必以近3到6個月相近坪數的實際成交案例為準，而非單看統計均價。

「馥華」品牌系列，注意區隔

「馥華之道」為不同建商、均價高出許多的建案，並非本案。

行銷與提案時務必標明正確地址「福建街2號」及建商「興益發建設」，避免與「馥華之道」等其他建案混淆。

誰會買這間房

• 市中心生活族：看重大遠百、新光三越SOGO百貨的購物娛樂機能。
• 大坪數換屋族：看重62到76坪的中大坪數產品，適合家庭人口較多的換屋需求。
• KTV／休閒公設愛好者：看重社區內KTV、健身房、頂樓空中花園等特色公設。

主打哪三個賣點

• 鄰近大遠百、新光三越SOGO百貨，是高雄市中心購物機能最密集的地段之一。
• 62到76坪中大坪數產品，社區公設含KTV、健身房、頂樓空中花園等特色設施。
• 距忠孝公園約261公尺，市中心生活圈少見的鄰里綠地資源。

行銷素材務必標明正確建商「興益發建設」，避免與「馥華之道」等品牌相近但不同的建案混淆。

委託後，每個階段會做什麼

• 第一週：核對本戶樓層、座向、坪數格局，因樣本數少而特別謹慎核實近期成交案例，訂出開價與底價。
• 第二到四週：分階段曝光，主打商圈與公設題材，追蹤瀏覽與來電數據。
• 每週：回報議價狀況、市場動態、需要調整的地方，主動告知不留屋主猜測。
• 成交前：比對近3到6個月相近坪數的成交案例重新校準底價，確保開價貼近實際市場水準。